申请房屋修建，设计申请有两种方式：

• Development application，通过之后再申请Construction Certificate，这种方式快则2个月，慢则半年甚至更长；

• Complying Development Certificate，简称CDC。俗称建造快速申请，只要手续齐备，报建申请最快2周左右就可以下来（PCA需要通知邻居，14天之后才可以拿到审批，所以正常来说审批所需一个月）。

第一部分 DA申請

起房子，做设计，我们听得最多的就是DA申请，那么什么是DA申请呢？

简单来说，DA全称是Development Application 也就是发展申请。做这个发展申请，对于别墅，或者小规模的联排别墅来说，是任何人都可以做这个设计的，甚至绘图。但是在设计之前我们需要知道的是需要满足怎么样的设计规范。

由于发展申请（DA）的审批，关注点是规划上的大方向，所以相关的审核条款也是跟规划上的要求相关。作为设计者，我们需要查阅当地政府对于发展申请的规划条文，通常包括了LEP和DCP。

Local Environmental Plan —LEP

LEP全称是LocalEnvironmental Plan，本地环境规划。这里需要注意的是LEP，是法规，是有法律效应的条例，设计上必须严格遵守的条款。如果设计上想挑战这些条款，那么就需要做planningproposal，也可以叫SEPP1 申请，通常这个是对于开发商来说需要关注的地方，在这里先不论述。

LEP可以在每个council的网页上找到，以前通常是分成好几个PDF文件，自己根据细分的区域来找到相关的文件来查询资料。近年来很多资料都被做成了网页版，只要输入地址，就能找到相关的文件，节省了大量的查询时间，也最大可能性的减少了错误。例如在大量华人聚集的Chatswood区所在的WilloughbyCouncil网站就有这样的网页版服务：

http://mapping.willoughby.nsw.gov.au/Exponare/RestPublicApplication.aspx

 

另外悉尼的新南威尔士大学，COX Architecture (考克斯建筑设计事务所)，Urban Development Institute Australia (澳大利亚城市发展协会) 联手合作设计了一个全新的网页基础的App，名为UrbanPinboard，http://www.citylifelabs.com.au/urban-pinboard 将会把所有council的这些资料整合成一个更便捷的app给开发商使用。

 

对于普通房东来说，LEP一般情况下包括了以下相关资料需要了解的：

•  Zoning map：（一般住宅设计关注的是R1，R2，R3, R4 and B4 zone），这个是房屋所在的区域是属于哪一个区域，低密度（R1、R2），中密度（R3），高密度（R4），还是商住开发（B4zone，mix-used）。

•  FSR （floor space ratio）容积率，也就是建筑面积跟土地面积的比例，这是代表了一个地上允许建多大面积的房子。

• HOB （height of building），房屋的限高，一般来说R1，R2的房子（house）限高不能超过8.5米～9米，具体要看council要求，R3 （中密度）一般不超过5层，R4的一般可以建5层以上。从这里也可以看到zone的重要性。

• Heritage and conservation（有历史保留价值的区域）。有时候不仅仅是房子本身有历史保留价值，有的区域的树木也是有历史保留价值的。这个对于房屋买家来说是一个很居争议性的话题，有的是房子的正面有历史保留价值，有的是整栋房子有历史保留价值，如果遇到这样的房子，建议房东一定要请有经验的建筑师和文物顾问一起协商设计方案，缺一不可。

• Bush fire zone （山火危险区域）。如果房屋在这个区域里，理论上可以把距离房屋近的树木砍掉而不需要申请，但是个人经验，这个并不是必然。这些区域的房屋设计会有一些特殊的要求。

•  Land Size （土地面积）或者是Minimum lot size （最小土地面积），这是一个牵涉到开发分地的条款。假如最小土地面积要求是350平米，而地块只有600平米，那么这块地就不满足分地要求，如果需要加建多一套房子，那么可能只有加建奶奶房（granny flat）；如果占地有700平米或以上，那么就可以申请分地来起两套房子，或者是联排（duplex）别墅。

Zoning里面还需要关注的是

AcidSulfate Soils Map（酸性土壤地图），

Land Reservation Acquisition Map （政府保留用地，一般会用作基建设备），

SpecialProvisions Area Map （空间保留用地，一般用来做公园保留用地），

Activestreet Frontage （活跃街面用地，一般为商业街区用地）。

看完LEP，朋友们就可以对自己的房子所在区域有了一定的了解，也可以对自己房子进行怎么样的改造有了最初步的想法。但是这并不是本地政府对房子设计的全部要求，做设计前，我们还需要了解另外一个很重要的规划文件— Development Control Plan 发展控制规划，简称为DCP。

Development Control Plan —DCP

发展控制规划，是一个牵涉到房屋设计的规划，这个规划基本是控制了房屋从设计到建筑整个流程，包括了以下几个方面（在这里，作者按自己经验把设计重点需要关注来排序，而不是按council网站上的排序方式）：

• Building Height（建筑限高），虽然在LEP里面已经有阐述房屋限高，但是在DCP里面对房屋限高做出了更详细的解说，并且配出了图片解释，下图是关于8.5米限高的图片解释。

 

• Building Envelop and Setback （建筑体量与红线退缩）。请参考以下图片：

  
  

  需要注意的是每个council对于建筑红线退缩都有少许不一样的要求，即使是同一个council，也有可能有特殊区域有不一样的要求，这个必须是每个房子都要重新查阅来确认的，并不能说邻居做了，我也一定能做。虽然理论上有很高可能性，但是还是要重新审查的，这一步是不能省略的。

 

• Character, Design, Streetscape and View Sharing （特性、设计、街景与共享景观）。对于很多朋友来说，房子是自己的物业，情理上来说，应该对物业拥有绝对的设计与管理的权力。这个在澳洲却并不是这样的，对于政府来说，对于规划来说，房子并不是孤立的，一栋房子的外观有可能对整个街区，本地环境造成或多或少的影响。作为一个民主社会，所有建设都需要符合大众利益。这个对于很多朋友来说都需要进行一个观念的转变，或者理解，在做设计的时候需要减少对现有社区的影响，不然可能会遭到周边邻居的反对而造成发展申请不能通过。以下图片是Willoughby council对于新建设对于景观影响的要求。

• Sustainable Development 可持续性发展。这是在设计上非常大的一个课题，它包含了，日照、采光（室内与室外），通风，保温，隔热，隔音，景观与物种，节能，水处理（集水箱与污水处理），建材使用，健康与舒适，垃圾处理（主要针对建造过程中产生的垃圾）等等。这里的规范甚至会牵涉到屋檐延伸的长度，开窗的大小，窗玻璃的选用等非常细致的要求。所以在DA申请的文件里面，还会要求有BASIX certificate（可以通过BASIX顾问来协助，有的设计师也可以做）。以下图片是Willoughby Council对于可持续性发展的一些要求的范例：

除了以上几点以外，DCP还有关于景观设计的要求，例如绿化的占地面积；私人开放空间的面积要求，隐私的设计要求等。

 

Development Application —DA 发展申请

在了解了LEP和DCP之后，我们就可以开始进行房屋的设计与申请了。在这里请留意一点，LEP是一个法规性的要求，而DCP是一个控制性规划要求。但是在实际设计中，我们通常不会百分百满足所有LEP和DCP的要求，所以在某些情况下可以跟council协商，举个简单的例子，Council的LEP要求限高是20米，而我们在做apartment设计的时候由于地块落差比较大，为了能建设更多套数，设计的时候可能会局部突破了这个限高要求。这样就需要跟Council的townplanner进行沟通，协商了。

因为development application是可以协商的，所以在做开发设计的时候通常都会或多或少的去挑战一些规范要求，以达到利益最大化，这也是为什么我们会推荐找设计师、建筑师去进行开发报批的原因。

但是也正因为各种不确定性，甚至council的townplanner可能会中途换人而导致审批的难易程度有所改变，所以没有设计师会保证DA能100%通过的。找设计师或建筑师进行DA申请的朋友需要留意一点，设计师或建筑师收设计费，是在完成DA文档之后就会收齐所有设计费用。如果设计里面建筑师已经强调了不可行，而甲方还是要求，从而违反了council的要求而导致DA不能通过的，建筑师会收取额外费用来修改图纸帮助DA获批。实际操作中图纸修改所产生的额外工作量和费用，是需要甲方和建筑师相互协商来解决的。

 

说到这里，希望大家能明白一点，建筑师并不是一个绘图员，他们是一个项目的设计管理者，在最大可能性下满足本地政府的规划要求，同时满足甲方对房子的功能与美观要求的前提下管理设计，绘图只是这个工作量里最小的一个部分。

第二部分 

开发申请的流程：

在2018年3月1号之后，开发流程也有所改变了，借用Willoughby Council的DA流程图来解释一下：

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开发申请的审批：

Council对于开发申请，也就是我们俗称的DA，他们的审核报告关注点如下：

1. Purpose of Report， 报告书的目的列举出这个开发申请是到底做什么的，例如：Development Application for demolition of an existing dwelling and construction of a new two storey dwelling at xx, xxxx road, Willoughby （此开发申请为拆了现有房子，原址建造一个新的两层房子，地址为xx号，xxxx路，Willoughby。

2. Evaluation 审核。 这是Council官员对于这个审核的建议。 他们根据LEP，DCP里面的条款对开发申请的设计进行审核，这里阶段还会有一些关于这个地块以前的一些历史背景的研究，还有景观（对本地树木）的分析，内部讨论的记录，最后才是结论，也就是本文的列表中提到的Section4.15  Evaluation 审核（旧规范里的Section 78C）。

3. 审核图纸的盖章。council 如果开发申请，那么所有开发申请的图纸都会被罗列出来，然后council 都会在上面盖章的：

4. 在开发的施工申请之前。通常来说，Council 即使通过了开发申请，他们都会列明一些条款条例需要申请者注意的，例如：要保护某几个大树、车道的补充材料、给本地基建提供的贡献费（以前的Section 94或94A, 现在的Section 7.11， 7.12），Sydney Water的费用，景观设计的细化图纸等等。

5. 申请入住证明所需条件。这里通常包括了：消防的要求，BASIX 的证书，山火的保护结构（在山火保护区内的建筑构件要求），污水处理，雨水再利用系统，植物的种植要求等等。

以上是Council 对于一个开发的审核总结报告。下面举例说明一下Council 对于设计的审核标准：

Council 对于一个开发的申请是根据LEP 和DCP 里面的条款来进行审核的，这个审核的标准每个Council 不太一样，甚至不同的officer 有时候也不太一样。例如上表所示，这个开发申请的可建面积已经超过了容积率的要求，多了大约4.4平米（大约2个小卫生间的面积），审核官员已经注意到了这个，但是对他来说这属于一个可接受的范围，因为按容积率来说只是增加了0.05：1。另外一点就是限高，设计图里的限高并不完全满足DCP的要求。

审核官在表格里增加了note 1 和2，然后解释了为什么他觉得即使不完全满足条款，但是还是可以通过的原因。

这个在其他开发里也有类似的情况：

一个是建筑占地比例超过了6.2%，另外一个是前院的退缩部分超过了7.5m退缩的要求，但是审核官员也同意了要求。

笔者在这里还是要提醒一下，并不是所有官员都会同意的，还是要每个案例来分析处理的。在审理里，官员还是会列出来他觉得可以通过的原因的。

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总结：

每个开发，无论是大还是小，政府的审批流程还是非常的严谨的，每一张设计图，里面的数据分析，审核官员都会详细检查、审核，有时候他们也会网开一面，这里面的尺度把握一定要注意好分寸。最好的方法就是在递交开发申请之前先来一次Pre-DA 会议，了解一下审核官的尺度。

第三部分 CDC VS DA 为什么挑选CDC？

笔者曾经做过的一个室内设计项目，造价在25～30万之间的一个室内装修项目，需要改变原有房间布局，增加一个卫生间，改变原有厨房结构与部分外观。如果通过Council去申请DA，流程如下：

1. 装修设计，出设计图纸（一般来说包括了现状和建设后的平面图、立面图、与剖面图，至少6张图纸）；

2. 做可持续性发展分析报告BASIX report（由于此设计改变了窗户，影响了原有采光）；

3. 出一份环境影响报告Statementof Environmental Effects（SEE）；

4. 在图纸完善的基础上，递交DA申请，预计需时6周时间审批，期间Council需要得到邻居的意见（通常申请都会挑选在一些比较长的公众假期，以期待邻居安排了中长途的旅行，而没有时间进行意见反馈）；

5. 在DA审批通过后再做施工报建Construction Certificate图纸，期间需要结构工程师structureengineer 出结构图纸；

6. 建筑设计图纸与结构图纸协调完毕后递交给PCA，通常需要打印后邮递给PCA，同时还要发送电子版；

7. CC申请通过后才可以进行项目建设，即是开始施工。

以上流程短着三个月，长着半年。以一套贷款1百万的房子计算，这半年的利息可以高达2、3万了。

现状图

改建部分

设计图

 

而笔者这个项目是通过CDC去申请，实际操作的流程如下：

1. 由于在设计初期阶段，笔者提供了几个手图方案给户主挑选，选定之后马上进行图纸制作，一周之后完成设计图纸，发送给BASIX顾问与结构工程师，同时发送电子文档给PCA做预审，并且让PCA报价，此环节还需要附带Section149 （2）certificate，通常在房屋买卖合同中会有，不然需要向council购买；

2. PCA预审与报价在收到笔者的电子文档之后2个工作日内回复，户主同意报价并付款给PCA；

3. 结构工程师与BASIX顾问花了大约3天时间完成图纸与报告发回给笔者；

4. PCA收到付款通知后，给笔者发来了CDC审批所需清单，除了设计图纸，BASIX报告还需要有Sydneywater的一个费用，大约17块左右（因为改动了卫生间布局），还有长期服务金（long services levy，价格跟工程款有关）另外还有一些其他的申请费用；

5. 笔者跟户主协商之后在网上缴费，同时把各种设计图纸与报告打印出来，邮寄给PCA，同时电子邮件把所有资料发送给PCA；

6. PCA在收到电子邮件之后通知council，同时也会发信给物业周边邻居通知此物业即将有工程进行；

7. 邻居收到信件后，马上找到户主想要拿到设计图纸；由于是CDC申请，设计满足了所有规范要求，所以户主婉拒了邻居的要求，邻居最终得不到设计图纸，也就无从评价和给出意见；

8. 在PCA通知了邻居14天后，笔者收到了CDC的批准申请。

此项目从户主与笔者签订设计协议开始算起，4周时间拿到了施工许可。比DA申请流程节约了至少2个月的时间，也就是说在这个项目上，CDC比DA在流程上至少节约了两个月的银行贷款利息。

CDC 的局限性

看到以上流程的对比，笔者相信很多读者都会非常希望能通过CDC来进行房屋建设申请了，只不过CDC也有它本身的局限性。

前文所说的房屋装修，还包括了一个露台的改造。原有木结构露台由于缺少维护，并且曾受白蚁破坏已经不太稳固；原有的木栏杆并不符合现行建筑规范；一旦要改造基本整个木结构露台就要全部拆了重建。在跟户主沟通过程，户主希望能尽量扩大露台面积，以增加一个比较舒适的室外活动空间，但是这样一来露台面积就会达到35平米，这是超过CDC可以审批的面积（CDC的审批主要根据是State Environment Planning Policy 2008和BCA，CDC允许的露台面积不能超过25平米）。

如此一来，此露台的改造就必须要通过DA来申请，而不能通过CDC来申请，只能通过DA来申请了。

DA申报的立面图与透视图

类似的流程，在CDC图纸制作的同时，笔者也预备了另外一份DA申请的图纸。在图纸完成后，准备了一份Statementof Environmental Effects，打印成3份图纸与一张CD递交给council来报批。

报批之后，council给邻居发信，并且附带了设计图纸展示出改变的状况。邻居看到信件之后马上跟户主沟通，提出了一定的修改要求。幸好修改不大，对整体效果影响极少。Council在审核图纸和收到意见反馈后，给笔者打了一个电话，告知DA申请的进度，并提出给与有条件性通过，需要笔者在做施工申请图纸construction certificate阶段满足邻居提出的修改意见。在笔者同意之后的一周，council发出了DA申请批复，果然是有条件的通过（conditional approval）。

那么还有什么情况下是不能通过CDC申请的呢？简单来说以下情况是不可以进行CDC申请，必须通过DA申请的：

·       房子在历史文化保护区内，可能是建筑本身，也有可能是周边景观（heritage conservation zone）;

·       在火险保护区内(Bushfire Prone zone);

·       房子落差超过1米以上;

·       阳台或露台超过25平米以上的;

以上情况不可以通过CDC申请，只能通过DA申请批复。

通常在申请CDC的时候，PCA会要求一份Section149 （2）certificate，通常会在房屋的买卖合同里面有（是一份关于房屋所在区域和现状的证书），他们在查阅过这份certificate之后就可以知道项目申请能否采用CDC申请了。

第四部分

CONSTRUCTION CERTIFICATE & PRINCIPAL CERTIFYING AUTHORITY 施工许可与施工审核机构

其实DA的审批只是建房比较前期的步骤，DA审批下来之后还需要申请施工证书。施工证书听起来只是一张证书，其实不然，对于设计师来说这是一整套的图纸。

在DA申请的时候，其实council需要审批更多的是规划上的需求，而不是对房屋建造方式的审批，最简单一个例子，房子外墙到底是双砖的还是单砖的，council是不会去管的，结构图也是不需要的，更甚者，即使DA图纸里面的设计不满足Building code Australia（澳洲建筑规范），也还是可以通过DA审批的。

但是在CC阶段，以上谈到的都是必须的，除此以外所有的设计都需要配合，如果这个阶段，设计没有配合好，在施工过程会出现很多问题的。换而言之，CC阶段的图纸才是施工需要的图纸。在这里根据笔者的经验，土质报告是非常重要的一环，因为这个会直接影响到结构设计，从而影响造价的。

如果通过council申请CC，请注意一点，有部分council从2017年3月6号开始只是接受电子文档的申请，不再接受打印的图纸申请。

CC 需要是在DA approved了之后，在施工之前需要申请的，包括了以下部分的内容：

·       建造要确保满足BCA的要求（building code of Australia，澳洲建筑规范）；

·       确保施工图纸与审批的DA图纸相符合；（其实可以有少许改动，但是不能太明显）；

·       DA审批文件中的条款，必须在CC图纸中全部满足；

·       作为发展审批的保证金需要缴付；（如果在施工过程中并没有损坏公共设施，例如：人行道，车道等，这部分保证金会在工程结束后返还）

·       发展审批中提到的所有款项都需要缴付（例如：section 94，一般是发展预计造价的一个百分比）；

·       如果是改变现有房屋用途，或者改变现有建筑的建造，结构设计和防火规范都需要得到满足（即要提供各种结构图纸与防火设计图纸）；

另外CC的申请必须得到房东的授权许可，就是申请表格上需要房东的签名授权。

前文提到DA的审批是由council来审批的，而CC就是由principalcertify authority（简称pca）来审批的。PCA可以是council内部的有资质审批人员，也可以是独立第三方的具有牌照的审核人员来审批。council的PCA通常会比较便宜，但是由于项目多，一般会比较慢一些；而自己找的PCA通常审批速度会快一些，但是也相应的会贵一些（贵的通常会好一些）。如果是找私人的被认可的审批者，在审批的时候需要把一份盖章了的CC图纸以及设计说明的副本在审批后的两天之内抄送给council。

另外需要注意的一点，DA的审批是有实效性的（通常是2年，也有的给5年，不同council可能会有不同指引，不过即使是5年，也有可能可以延期）。

PCA需要审批CC图纸，以确保CC图纸里的设计完全满足各项设计规范要求，但是请注意一点，PCA不是建筑师，他们不需要确保设计美观与否，只是确保设计满足规范而已。PCA不仅仅审核图纸，他们还需要监管开发的施工过程，并对建造过程中的主要节点进行监督，以确保施工满足规范要求。当建造完毕，PCA还需要进行最后结束前的审查，如果施工满足规范，PCA将会发出入住许可证书。

要寻找PCA可以通过以下网址：

http://www.bpb.nsw.gov.au/engage-certifier/find-certifier

PCA是一个独立于甲方、设计师与施工方外的第三方监管机构/人员，他们只关注房屋的设计与施工是否满足各种现行建筑规范，他们的工作还包括：

·       检查builder是否拥有牌照；

·       检查设计是否满足施工要求，包括了council发出的DA审核，及其附带条件；

·       对施工过程中的重要节点进行监管；

·       通知房主和builder去修正建造中发现的问题，以使建筑满足使用和居住要求；

·       发出入住证明。

在建造过程的重要时间点，builder是需要通知PCA去进行检查的，有时候PCA也需要依靠相关的专业人士提供施工检验报告，例如，结构工程师需要检验房屋的基座是否满足要求，防火专家需要提供防火工程师报告（多见于大型项目）等。

请注意一点，PCA是可以更换的，如果对PCA不满意，也是可以去投诉的。PCA也是需要有牌照，并且有professional indemnity 保险。有兴趣了解更多关于PCA功能与介绍的朋友可以到以下网址查阅：

http://www.bpb.nsw.gov.au/

本文轉自微信公眾號《天馬足跡》