麦肯锡
建筑新常态
颠覆是如何重塑世界最大的生态系统的
2020年7月
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麦肯锡公司。
抵消因素正在重塑全球经济，没有哪个行业能免受其影响。基于已建成的实体世界，建筑似乎不那么容易受到数字技术和硅谷颠覆者的影响。的确，那些强调快速崛起的城市中心的起重机，以及商业和住宅项目上的工人，可能会让一些高管相信，事情过去如此，将来也会如此。
事实上，建筑业和其他行业一样容易受到这些干扰，但景观受到影响的方式是不同的。2017年，麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute, MGI)强调，建筑业需要发展，并展示了它可以改变的方式，将生产率提高50%至60%，每年为全球带来1.6万亿美元的增加值我们听到了行动的呼吁:与我们交谈的高管们正在思考如何为未来的变化做好准备，他们越来越认识到，这不再是一个是否或何时会受到影响的问题。改变已经到来。
在发布本报告时，新冠肺炎危机的爆发将加速破坏和向下一个常态的建筑生态系统的转变。很多企业高管都在与新冠疫情带来的经济危机、需求变化、经营限制和长期安全的工作程序作斗争。然而，对于企业高管来说，提升他们对未来商业模式变化和行业动态的看法也至关重要。正是在危机时刻，成功者与失败者隔离开来，那些迅速采取大胆行动的人可以收获回报。
该研究分析了整个建筑业生态系统将如何变化，现有企业面临多大的价值风险，以及企业如何快速行动以适应，事实上，创建一个新的行业结构。我们依靠自顶向下的行业动态评估、自底向上的公司数据分析和高管调查，以前所未有的视角审视整个价值链。在编写报告时，我们力求解决最紧迫的长期战略问题生态系统中的高管们面临的问题是:他们所在的价值链将如何受到影响，受影响的程度有多大，他们应该考虑做些什么来应对一个与现在截然不同的未来。
我们希望，这些见解将有助于加速我们相信将而且必须发生的变革，并为世界各地的高管提供一张地图，帮助他们在未来的汹涌大海中导航。
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从历史上看，建筑业一直表现不佳
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不断变化的市场环境、技术进步和破坏性的新进入者将引发行业大变革
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近一半的现有增加值面临风险
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变革需要时间，但COVID-19危机将加速变革
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所有玩家现在必须准备迎接一个完全不同的下一个常态
建筑业及其更广泛的生态系统建立了建筑、基础设施和工业结构，它们是我们经济的基础，对我们的日常生活至关重要。它成功地完成了从海底隧道到摩天大楼等更具挑战性的项目。然而，在很长一段时间内，该行业在许多方面的表现也不尽人意。2019冠状病毒病(COVID-19)大流行可能成为又一场危机，对一个往往特别容易受到经济周期影响的行业造成严重破坏。
外部市场因素，加上分散而复杂的行业动态和对风险的整体厌恶，使得变革既困难又缓慢。新冠肺炎危机将会加速早在危机之前就开始的生态系统破坏。在这种情况下，对演员来说，找到一颗指路之星，预测未来的常态会是什么样子，并做出大胆的战略决策，成为赢家，比以往任何时候都更为重要。
许多研究都对模块化建筑和可持续性等个人趋势进行了研究。本报告将评估各种颠覆性趋势将如何结合起来认真重塑行业。我们的研究基于与专家和高管的100多次对话，在整个生态系统中为客户服务的第一手经验，以及对其他行业及其转型历程的回顾，构建了未来的情景。我们对400位全球行业领袖进行了调查，证实了这些趋势和设想。最后，我们基于今天的公司数据，对整个价值链的价值和利润池进行了定量建模，并制定了未来的场景。我们发现大量证据表明，颠覆将波及整个行业，而且已经开始大规模颠覆。
- 建筑业是世界上最大的行业，然而，即使在危机之外，它的表现也不好。该生态系统占全球GDP的13%，但在过去20年里，建筑业的生产率每年仅增长1%。时间和成本超支是常态，尽管该行业存在重大风险，但总体息税前收益(EBIT)仅为5%左右。
- 九次转变将从根本上改变建筑项目的交付方式，类似行业已经经历了许多次转变。可持续性需求、成本压力、技能稀缺、新材料、工业方法、数字化和新一代玩家的组合，似乎必将改变价值链。未来的转变包括产品化和专业化，增加价值链控制，以及更大的客户中心和品牌。整合和国际化将创造所需的规模，以允许在数字化、研发和设备、可持续性以及人力资本方面进行更高水平的投资。
- COVID-19危机将加速已经开始大规模发生的变化。我们的研究表明，从现在开始的5到10年，这个行业将会完全不同。在我们的高管调查中，超过75%的受访者认为，这九种转变可能会发生，超过60%的人认为，它们可能会在未来五年大规模发生。我们已经看到了具体的变化迹象:例如,永久modularconstruction北美房地产新开工项目的市场份额增长了50%,从2015年到2018年,R& D消费在全球2500强建筑公司自2013年以来已经上涨了大约77%,而新一代的球员出现了领导改变。三分之二的受访者认为，COVID-19将导致转型加速，一半的受访者已经在这方面增加了投资。
- 每年2650亿美元的利润池等待着破坏者。一个提供约11万亿美元全球附加值和1.5万亿美元全球利润池的价值链似乎注定要彻底改革。场景分析和专家访谈基础上,资产阶级,强烈影响部分可以有一个惊人的40 – 45%的现任增值面临风险,即使经济影响COVID-19消退的值可能会转移到新的活动,如非现场制造、客户盈余,或者寻找新的利润来源。如果建筑生态系统中的玩家能够获得相关价值，那么总利润池将从目前的5%增加到10%虽然房地产、基础设施、产业建设等领域的变化规模、速度和相应对策各不相同，但所有领域都会受到影响。那些行动迅速并能从根本上超越竞争对手的公司，将在2650亿美元的新利润和转移利润中占据最大份额，其估值将更接近硅谷初创企业，而不是传统建筑公司。
- 为了生存和发展，现任者必须做出回应。建筑价值链上的所有参与者都需要制定应对或引导破坏的策略。工程和设计、材料分销和物流、总承包和专业分包尤其如此，所有这些都可能面临商品化和部分业务价值份额的下降。公司可以努力捍卫自己的地位，并适应不断变化的环境，或者重新塑造自己，利用行业的变化。所有这些都需要投资于像敏捷组织这样的推动者。
- 投资者被很好地建议在他们的投资活动中对各自的变化使用远见，将有充足的机会产生阿尔法。政策制定者应该帮助该行业提高生产率，为公民提供更好的住房和基础设施。如果业主们能在实现这些转变中发挥自己的作用，他们就能从成本更低的更好的结构中获益。
包括房地产、基础设施、产业结构在内的建筑业是世界经济中最大的产业，占世界GDP的13%。更仔细地观察其基本表现，突显出该行业在经济繁荣时期面临的挑战，更不用说在危机时期了。我们预计一组九个轮班将从根本上改变建筑的方式。能够调整商业模式的公司将获得可观的收益，而其他公司则可能难以生存。
从历史上看，建筑行业一直表现不佳。建筑行业取得了一系列令人印象深刻的成就，从令人惊叹的城市景观和大规模的基础设施到持续的创新。然而，在过去的几十年里，它也一直受到糟糕表现的困扰。
过去20年的年生产率增长仅为经济总量平均水平的三分之一。风险规避、碎片化以及吸引数字人才的困难阻碍了创新。数字化几乎比其他任何行业都要低。尽管风险很高，许多公司破产，但利润率很低，约为5%。客户满意度受到常规时间和预算超支和冗长的索赔程序的影响。
该行业将强烈感受到新冠肺炎的经济影响，包括建筑公司组件和基础材料供应商、开发商在内的更广泛的建筑生态系统也将受到影响所有者，分销商，机器和软件供应商。在撰写本文时，全球普遍存在高度的经济不确定性，建筑行业往往比整体经济更不稳定。MGI的设想表明，如果一切顺利，建筑活动可能在2021年初恢复到危机前的水平。但更长期的封锁可能意味着需要到2024年甚至更晚。在过去，危机对趋势有加速作用，而且预计危机也会引发影响建筑环境使用的持久变化，如在线渠道的使用或远程工作实践。
建筑业的滞后性是建筑市场的基本规律和特征以及与之相适应的行业动态的直接结果。周期性需求导致低资本投资，定制需求限制了标准化。建筑工程是复杂的，而且越来越复杂，物流需要处理沉重的重量和许多不同的部分。体力劳动的比例很高，而且该行业在几个市场上存在着严重的熟练工人短缺问题。在项目复杂性较低的领域，低准入门槛和大量非正式劳动力使得小型和非生产性公司能够竞争。建筑行业受到广泛监管，从许可证和批准到安全及工地控制，招标中的最低价格规则使基于质量、可靠性或替代设计的竞争更加复杂。
为了应对这些市场特征，今天的建筑业必须努力克服阻碍生产力和使变化更加困难的几个因素。具有独特特性和不同拓扑结构的定制项目具有有限的可重复性和标准化程度。当地的市场结构和进入的容易程度导致了大多数规模经济有限的小公司的分散格局(纵向和横向)。而且，每个项目都涉及很多步骤，每个项目都有公司参与，责任分散，使得协调更加复杂。合同结构和激励机制错位。风险往往被转移到价值链的其他领域，而不是被解决，玩家通过索赔而不是良好的交付来赚钱。高度的不可预测性和周期性导致建筑公司依赖临时员工和分包商，这阻碍了生产率，限制了规模经济，降低了产出质量和客户满意度。
在2019冠状病毒病(COVID-19)大流行之前，建筑业已经开始经历前所未有的破坏速度。在未来几年,根本性的改变可能是催化市场特点的变化,如缺乏熟练工人,从基础设施持续的成本压力和负担得起的住房,严格规定的工作可持续性和安全,和不断发展的复杂性和客户和业主的需求。包括工业化和新材料、产品和流程数字化以及新进入者在内的新兴颠覆性因素，将塑造行业未来的动态(见附录A)。
颠覆性因素来源客户成熟度和总拥有成本(TCO)压力不断上升。客户和业主越来越老练，该行业已经看到了来自更精明的客户的资金流入。例如，从2014年到2019年，私募股权公司筹集了超过3880亿美元用于基础设施项目，仅2019年就筹集了1000亿美元，比2018年增加了24%。客户在性能、TCO和可持续性方面的需求也在不断变化:智能建筑、能源和运营效率，以及结构的灵活性和适应性将成为更高的优先事项。客户的期望也在上升，他们希望简单的数字化互动，以及更灵活的结构。
由于公共预算紧张和住房负担能力问题，该行业正面临持续的成本压力。麦肯锡的分析发现，到20353年，全球需要69.4万亿美元的基础设施投资来支撑预期的GDP增长，而全球三分之一的城市家庭无法以市场价格负担得起像样的住房COVID-19危机的经济影响放大了成本和负担能力问题。熟练劳动力的持续稀缺和不断变化的物流方程式。熟练劳动力短缺已经成为几个市场的主要问题，退休将会流失人才。例如，到2031年，美国目前约41%的建筑工人预计将退休。在撰写本文时，尚不清楚COVID-19危机对这一动态的长期影响。
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