前不久，央行的工作论文《关于我国人口转型的认识和应对之策》提到老龄化、少子化、生育等，对当下中国面临的人口困境直言不讳，更加重了人们的焦虑。

5月10日，迟到的数据终于公布。如果用一句话概括的话：喜忧参半。小编认为，以下数据跟房企和地产人紧密相关（注：以下文中蓝色字体为国家统计局发布的《第七次全国人口普查主要数据情况 》原文，黑色字体为小编的解读）。

全国人口共141178万人，与2010年133972万人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。

此前，由于数据迟迟未能公布，大家的预期总体比较悲观。4月27日英国金融时报（FT）发布了一则名叫《中国即将报告1949年以来首次人口下降》的文章，在这篇文章中称在尚未公布的第七次人口普查中，中国人口已经不足14亿，是新中国建立以来首次人口下降……

最终，这被证明是一个谎言。

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

统计局在报告中指出：数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。中国人口情况面临挑战，但还没有恶化到不可收拾的地步。虽然目前居住在城镇的人口占比为63.89%，但截至2020年底户籍人口城镇化仅仅只有45.4%，距离国际上70%标准线还有比较长的一段距离。

而且，此前恒大研究院的一份报告显示，我国城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户只拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。房地产行业仍存在支撑，但房企也要未雨绸缪，近年来规模房企都在住宅开发之外，多元布局，否则你很可能连地都拿不到，剩下的红利跟你无关。

0—14 岁人口为 25338 万人，占 17.95%。

这是一个令人比较欣喜的数据，少儿在总人口中的比重上升了1.35个百分点。2010-2020年期间放开二胎政策（2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策；2013年12月，中国实施单独二孩政策；2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出：实施全面二孩政策）的作用不可忽视。

梁建章指出，尽管鼓励生育是个世界难题，但是只要我们有决心，依旧可以有所作为，世界上也有鼓励生育成功的例子，例如北欧国家，他们在家庭和育儿方面有比较好的福利政策。每提高相当于1%GDP的支出用于家庭补贴，就会使生育率提高大约0.1个孩子。

▲网易研究局梁建章专栏文章

这两年，放开三胎的言论此起彼伏。形势比人强，放开三胎，相信已经不远，而且各种配套的政策也会相应跟上。如此，人口保持着正增长的动力与基础依然存在。毕竟，此前放开二胎的效果已经得到验证。

由于总基数庞大，哪怕只有部分人愿意生三孩四孩，对房地产市场来说，也是一个巨大的数据。开发商需要考虑的是，未来，如何打造更符合这类家庭需求的产品。

全国共有家庭户494157423户，集体户28531842户，家庭户人口为1292809300 人，集体户人口为118969424人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。

这意味着传统家庭结构已被颠覆，1990年，我国的平均家庭户规模为3.96人，2000年为3.44人，2010年为3.09人，虽然持续萎缩，但还是维持了典型的一家三口的结构，如今这种结构已经被打破了……

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

世界范围来看，平均家庭户规模的减小是一大趋势。比如，美国1960年时，平均每个家庭的人口数量是3.33人，到2014年已经下降到2.54。日本是2.33，韩国是2.73人……

家庭的小型化，一直被业内认为是住房需求的重要增量之一。但是都停留在描述分析的层面。

影响到底有多大？中国人民大学经济学院教授、博士生导师孙文凯专门做了定量分析，结果发现，相同人口下，家庭户数每上升1%，商品房平均销售价格上升0.672%；相比之下，家庭户数不变，总人口每上升1%，商品房平均销售价格上升0.569%。家庭户数比总人口对房价的影响更大。

这意味着，家庭户数的增加，不仅带来更多的住房需求，而且对房价的影响也更加的显著。

另外，据汇丰银行的一份报告，德国的单身家庭超过40%，日本大约35%，美国接近30%，中国约15%……中国的户均人口数下降很快，但到底可能还尚早。还将带动商品房的需求。

与 2010 年第六次全国人口普查相比，31 个省份中，有 25 个省份人口增加。人口增长较多的 5 个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，分别增加21709378人、10140697 人、6088113人、5734388人、5341952人。

流动人口。人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694 万人，流动人口为37582万人，其中，跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增192.66%， 流动人口增长 69.73%。

2000-2010年，中国只有4个人口萎缩的省份，分别是贵州、重庆、四川和湖北，分别减少了49万人、166万人、193万人、227万人。

2010-2020年，中国人口萎缩省份扩大到6个，变成了甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林和黑龙江，分别减少55万人、65万人、79万人、115万人、337万人、646万人。

前10年和最近10年，人口萎缩的城市完全不一样，前10年萎缩的省份均位于中西部，最近10年萎缩的省份均位于北方。

背后的原因是产业结构的变化，重庆、四川、湖北等，都快速融入到了全球产业分工之中。

2019年人口增量最多的10个城市，依次是：杭州（55.4万）、深圳（41.22万）、广州（40.15万）、宁波（34万）、佛山（25.29万）、成都（25.1万）、长沙（23.98万）、重庆（22.53万）、郑州21.6万、西安（19.98万））。

相比之下，内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等省份的产业结构均比较单一，依赖传统资源和重工业，必然导致人口流失。

黑龙江10年人口减少了646万人，广东却增加了两千多万人。而且，这种分化的趋势还在加剧。相比2019年各地统计的常住人口，2020年有16个省市区的数据变高了，15个省市区的数据变低了（如下图）。

▲来源：刘晓博说财经

人户分离人口激增，跟2019年12月底国务院要求城区300万人以下的城市开放落户紧密相关，未来，人户分离的现象会逐渐消退，因为开放落户之后，人口落户人户，分离的情况会大幅减少，但人口流动不会停止，未来各个城市之间的抢人大战会更激烈。

在大都市圈的历史性趋势下，中国城市的马太效应会越来越强。在地随人走的新城镇化思路下，未来，中心城市有望分到更多建设用地指标。当然，总体上这些城市已经进入存量时代，城市更新会逐渐占据主导。人口净流出的城市也并非就完全没有机会，美国各个州的人口差异很大，但人均GDP差不多。但是，这对布局房企的拿地能力，产品打造能力，提出了更高的要求。

受教育程度人口。具有大学文化程度的人口为21836 万人。与 2010年相比，每10 万人中具有大学文化程度的由8930人上升为 15467人，15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08 年提高至9.91 年……人口素质不断提高。

人口红利分为两个层次，一个是数量红利，一个是质量红利。有人说，人口质量提高了，收入高了，购买力会变强，支撑房地产行业。

小编认为这个逻辑有点牵强，但人们在走向品质居住是真。

小编看到的是，未来房地产行业将会更加缺「劳动力」。绝大部分大学毕业生宁愿去送外卖（国有700万外卖小哥,其中大专及以上学历占15%,硕士及以上学历占1%）也不愿意去工地。物以稀为贵，装配式建筑的成本也就不会显得那么不可接受了。前不久，广州集中出让土地，48宗地中的46宗，要求采用装配式建筑！

装配式、智能化是未来建筑的趋势，这种能力的构建非朝夕可成。小编调研过一些智能装配式建筑，差距还是非常大的。

像美的置业这种企业，背后的集团就是强大的家电制造商，优势比较明显。如果没有这种优势，如何更好整合上下游的资源，需要及早布局。

60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中， 65岁及以上人口为19064 万人，占 13.50%）。与2010年相比，上升5.44个百分点。

统计局在报告中坦言：人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。

不过，这也意味着一个巨大的市场正朗朗升起——

在今年旭辉的业绩发布会上，旭辉董事长林中明确表示，10年后的养老将跟现在的物业一样，必然会成长为一个万亿级的市场，也一定会出现市值千亿级以上的企业。

为何？因为1962-1971年是中国的第二波婴儿潮（1971年开始实施计划生育），期间出生人口合计2.4亿人，未来10年，这些人将陆续达到60岁。“十四五”期间，60岁以上的老人就会达到3亿人，2030年，预计养老产业规模将达到10万亿元。养老地产自然可以分一杯羹。

有人说，现在还是养老地产的青铜时代，只有等到「70 后」甚至「80 后」退休，养老地产的黄金时代才会到来。这没错，但等黄金时代来了你才布局，基本没你份了。

现在，万科、龙湖、绿城等房企都在做。正确的态度是，如林中所说：养老是未来的朝阳产业，现阶段旭辉做养老属于战略性业务，一定要布局，但不会扩张很多……