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来源：昌建成本研究中心
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随着标准化户型和外立面的不断渗透，地上部分不断固化，成本优化面临更高的挑战。昌建控股成本管理中心张改今天将为大家从车库和节能两方面，讲解如何进一步对项目进行有效优化。
车库成本控制
地库作为配套，要求强制建设，但是：
①车库造价占比高：占工程成本比例约19%（700/3700≈19%）；
②售价低：普通地下一层车库建安成本非人防约2400元/m2，人防约2700元/m2，停车效率按36m2/个，则单个车位成本约8~10万，而在三、四线城市，车位销售价格几乎均低于建造成本，亏损买卖；
③销售周期长：车位销售持续时间两三年甚至更长，长时间库存积压、占用资金；
作为一名成本人员，应当如何控制车库成本呢？
（1）减少车库面积
1、地上停车规划指标10%要用足
车库成本排序，地上停车＜全地下车库，地上车位数=10%*总车位数;
2、不多建车位
车位设置数量按当地技术规定及地块控规要求设置，不多建；
3、不多建人防
人防面积按最新人防规范要求设置，不多建；
《关于调整城市新建民用建筑配建人防工程面积标准（试行）通知》
其中：漯河市为6%，安阳市为7%，郑州市为8%
人防与非人防面积比：
人防6%：S人防：S非人防≈1:5
人防7%：S人防：S非人防＝1:4
以安阳项目为例：用地面积S1，容积率R，车位配比：1/100；停车效率：35m2/个；
则：S地上=S1*R；S车库=0.35*S1*R；S人防=0.07*S1*R；
S人防/S车库=0.07/0.35＝1/5；S人防/S非人防= 1:4
4、优化车库轮廓线、剔除无效空间
充分利用高效区、争取中效区、避免低效区（地库外墙锐角和斜墙，易产生无效空间、过多折边等增加成本）
5、严控设备用房面积
（2）车库合理布局
1、层数布局
优先单层车库，若单层无法满足且缺口不多，可考虑局部建机械车库。（双层车库埋深较深，需考虑抗浮及支护成本；对于山地建筑，可利用地形优势，单层or双层，需具体分析）
2、人防布局
a、单层车库，人防应集中布置，放在塔楼较多停车位较少的区域，减少对车位损失；先车位、后人防；
b、多层车库，人防设在同一位置上下层或设在车库最底层；
c、首开区不设置人防车库；相邻地块开发，人防考虑集中设置在同一地块内；
3、柱网选择
柱网成本：大柱网（豪华型和舒适型住房）＞大小柱网（经济型）＞小柱网（保障型）；使用体验反之。
注：暂不考虑主楼间距对车位柱网的影响
4、车库层高
车库层高=梁高（0.8/0.7/0.6）+管道高度（0.5）+车库净高（2.2）+地面面层（0.1）+预留富余量（0.1）=3.5~3.7
（规范要求：车位净高2m，车道净高2.2m；部分公司考虑地库舒适性，对净高有特殊要求）
兼顾规范要求及使用舒适性，通常采用大小柱网，非人防3.7m，人防3.8m；当采用小柱网，可降低车库层高0.1m；
车库层高每降低10cm，车库单方降低约30元/m2。
5、车库埋深
住宅项目合理抬高±0.000，减少车库埋深，减少土方量，我公司项目通常抬高1~1.5m；商业项目考虑通达性不要求。
6、车库顶板覆土厚度
住宅非特殊要求，覆土厚度1.2m；
7、车库结构选型
对比前提：8*（4.8+6）跨度，覆土1.2m，层高3.7m，抗震等级四级，板厚250mm，柱0.45*0.45
8、车库流线设计
a、提高车道利用率，避免行车道靠外墙布置及单边停车；
b、停车方向：宜长排列，避免短排列；
c、车道端部宜“环通” ，避“尽端式”
9、车库出入口数量控制
节能成本控制
（1）节能造价
随着节能标准不断提升、节能造价占比较大，节能的成本控制应加强重视：
a、节能标准不断提升
b、节能造价占比大
①分包工程中造价占比：外窗、外立观第一，保温第二；
外窗+保温占分包工程（不含桩基、装饰、电梯）造价45%
②保温+门窗成本占建安成本比仅次于主体工程，成本占比7%
以漯河昌建城为例，地上18F，层高2.9m，地下1F，层高5.1m，筏板基础，毛坯交付，建安成本不含税2100元/m2，5+12A+5LOW-E塑钢中空玻璃(60系列)，60mm岩棉;
③保温厚度每增加10mm，可售单方增加5元/m2
（2）节能设计基本原理
要控制节能成本，首先需要了解节能设计的影响因素：
1、节能与气候分区：气候分区不同，节能设计不同
2、节能与体形系数
建筑物体形系数S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0，与其所包围的体积V0的比值，即 S=F0/V0。
《河南省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区65%）DBJ41-062-2017 要求的体形系数限值：
3、节能与窗墙比
窗墙比=外窗面积÷外立面面积（含外窗面积）
《河南省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区65%）DBJ41-062-2017 要求的窗墙比限值：
多层结构热阻，R=R1+R2+—-Rn=δ1/λ1+δ2/λ2+—-+δn/λn
式中: R1、R2、—Rn是各层材料热阻（m*k/w）
δ1、δ2、—δn是各层材料厚度（m）
λ1、λ2、—λn是各层材料导热系数[W/(m*k)]
围护结构传热系数计算，K=1/ R0 (w/(m*k))
窗户与墙体造价对比表
（3）节能成本控制
1、方案选型
总结：A级保温+普通保温>B1级保温+耐火窗
2、重视外立面线条设计（保温板成型）
某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%；
3、节能计算软件的选择
节能软件：清华斯维尔>PKPM
4、窗户优化
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◆◆ 转自：筑龙结构设计-公众号 ◆◆ 微信号：zhulongjg
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