重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案

为全面贯彻落实党中央、国务院关于推进城镇老旧小区改造工作的决策部署，按照市委、市政府关于重庆市城市提升行动计划和城市有机更新的相关工作要求，结合全市实际，特制定本方案。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，紧紧围绕习近平总书记对重庆提出的“两点”定位、“两地”“两高”目标、发挥“三个作用”和营造良好政治生态重要指示精神，贯彻落实2019年中央经济工作会议、疫情期间召开的中共中央政治局常务委员会等会议精神。把城镇老旧小区改造作为城市有机更新和存量住房改造提升的重要载体，加大基础设施补短板力度，加快补齐老旧小区在卫生防疫、社区服务等方面的短板，促进人居环境改善和城市品质提升。贯彻“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念与方法，坚持从实际出发，变政府要“改”为群众要“改”，鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与，打造“共谋、共建、共管、共评、共享”的社会治理格局，推动惠民生扩内需，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则。

——尊重民意，排忧解难。顺应群众期盼和需求，把选择权交给群众，不搞“一刀切”，按照“缺什么、补什么”的菜单选择方式，以直接影响居住安全、居民生活的突出问题为切入点，合理确定改造提升内容，确保改造提升后的老旧小区“面子”好看，“里子”好用。

——共商共建，民主决策。贯彻“美好环境与幸福生活共同缔造”理念和方法，结合基层党组织和社区治理体系建设，充分发挥基层党组织的引领和协调作用，搭建沟通议事平台，积极引导党员、人大代表、政协委员等居民代表发挥带头作用，在各环节问需问计于民，实现共同商议、共同实施、共同监督。

——共同出资，成果共享。建立政府统筹引导的多元化融资机制，采取“居民分担、企业投资、财政奖补”等方式多渠道筹集资金。结合实际合理确定费用分摊规则，引导产权人和居民发挥主人翁意识，承担一定出资责任，促进珍惜改造成果。按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则建立成果共享机制，鼓励引入社会资金投入。

——统筹策划，合力实施。整合有效政策和资源，与城市有机更新、社会治理统筹推进，实现“物业品质提升、产业结构升级、房屋有效利用、社会治理创新”高度融合。合理拓展实施单元，完善养老托幼、文化体育、医疗卫生、残疾人服务等基本公共服务体系；统筹实施垃圾分类、适老化改造、公共厕所建设、公共停车场和步行系统建设、“增绿添园”工程、雪亮工程等民生实事；将老旧小区改造与“街道中心”“社区家园”布局、建设相结合，同步推进与社区文化建设，挖掘文化脉络和集体智慧，弘扬公共精神，打造有特色的人文小区和社区。

——建管结合，注重长效。积极发挥共治共管管理职能，建立健全综合监管服务管理机制，形成分级负责、权责明确、责任落实、运转协调、监管到位的老旧小区服务管理体系。对已完成改造的老旧小区，实行引进物业服务公司、居民自治、社区物业服务中心管理等模式进行分类管理；建立共治共管长效机制，因地制宜建立多主体参与的小区管理联席会议机制，共同谋划管理模式、规约及议事规程，共同维护成果，确保“一次改造，长期保持”。

城镇老旧小区改造和社区服务提升实施范围应为2000年以前建成的，房屋失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，位于城市及县城（中心城区）的住宅小区（含独栋住宅楼）和社区。

（二）目标任务。

在2018年试点、2019年扩大试点的基础上，按照中央有关精神及市委、市政府工作要求，全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升。2020年，在基本完成2019年度已启动1100万平方米改造提升任务的同时，力争再启动3000万平方米。到2022年，形成更加完善的长效工作机制和制度政策体系，按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，有计划持续滚动推进全市1.02亿平方米改造提升任务全面实施。

（一）综合改造内容与指导标准（详见附件1）。

综合改造按类别分为基础配套设施更新改造、房屋公共区域修缮改造、公共服务设施建设改造；按项目性质分为基础项、增加项、统筹实施项。

1．基础配套设施更新改造。一是小区内基础设施。主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙、消防设施等基础设施的更新改造。因地制宜地推广应用透水铺装、下沉式绿地、绿色屋顶、雨水花园、传输型植被草沟等海绵城市建设措施，提高老旧小区的雨水积存和蓄滞能力。二是与小区直接相关相邻市政基础设施。主要包括与小区直接相关相邻的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、停车库（场）、污水处理、垃圾分类、小型公共设施等市政基础设施的改造提升，且应与小区内基础设施更新改造一并实施。

2．房屋公共区域修缮改造。主要包括小区内房屋公共屋面、墙面等公共区域修缮、管线规整，有条件的居住建筑可加装电梯。在不影响安全前提下，积极引导住户自主出资实施户内装修改造。

3．公共服务设施建设改造。坚持以社区为基本空间单元，结合智慧社区建设，构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为统领，涵盖基层群众自治、公共教育、医疗卫生、公共文化体育、养老服务、残疾人服务等方面的社区基本公共服务设施建设和改造，将社区便民服务中心纳入建设改造范围。

（二）管理服务提升内容与指导标准（详见附件2）。

明确物业管理和社区服务方式，按照居民意愿确定管理模式、服务内容和收费标准，基本实现“环境卫生、房屋管理及养护、安保及车辆管理、绿化管理、公共设施管理”规范有序，提升群众生活品质。

1．对具备条件的老旧小区，由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员会或居民小组，通过业主大会引进物业服务企业实施专业管理。

2．对不具备引入专业物业管理的，由街道办事处、镇人民政府组建社区“物业服务中心”，通过业主大会或者居民会议等方式听取居民意见，提供日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护等物业服务。

3．对不具备成立“物业服务中心”的，由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员会或居民小组，通过业主大会或者居民会议等方式，共同决定实施居民自治物业管理。

建立老旧小区改造和社区服务提升工作统筹协调制度。市住房城乡建委为老旧小区改造和社区服务提升工作的牵头单位，市发展改革委、市经济信息委、市教委、市财政局、市民政局、市规划自然资源局、市城市管理局、市文化旅游委、市卫生健康委、市体育局等部门按照各自职责配合做好指导、管理和监督等有关工作，并制定相关管理细则、配套政策、技术标准，形成“1+N”的配套制度体系。建立领导干部联系机制，通过领导干部抓重点、重点抓，进一步破解难题、探索总结，力争形成可复制、可推广的工作经验。

各区（县）政府为辖区老旧小区改造和社区服务提升工作的责任主体，组织相关部门研究制定辖区老旧小区改造和社区服务提升总体规划，分年度编制滚动实施计划和辖区财政承受能力论证评估报告，建立“项目池”与“资金池”对接机制，报市住房城乡建委、市发展改革委、市财政局等部门备案。各区（县）政府按照属地管理原则，明确各区（县）的具体牵头部门、工作机构和人员，制定工作方案；指导项目实施主体，建立项目管理机制、制定工作流程，并按要求及时报送项目进展情况。

建立设计评审机制，规范设计评审工作。鼓励各区（县）邀请规划、勘察、设计、项目管理等专业机构、高等院校及相关社会组织，作为顾问咨询或技术支撑单位参与老旧小区改造和社区服务提升工作。

（二）落实资金保障。

1．发动居民自筹资金。建立居民合理分担机制，发动居民采取据实分摊、让渡公共收益、使用（补交）物业专项维修资金等方式自筹资金；允许居民提取住房公积金，用于所在老旧小区改造以及同步进行户内装修改造；鼓励居民通过个人捐资捐物、投工投劳等自愿形式，支持改造提升工作。

2．落实管线单位出资。各区（县）牵头部门要与供水、供电、燃气、通信、广电等管线单位建立协调工作机制，并将改造提升总体规划和年度实施计划及时书面告知相关管线单位；相关管线单位应当根据改造提升总体规划和年度实施计划，合理安排或及时调整管线改造计划，同步实施改造，改造费用由相关管线单位自行负责。

3．拓宽改造资金渠道。一是鼓励企业、社会组织、原产权单位等社会力量以捐资、捐物等方式支持老旧小区改造和社区服务提升。二是可利用公共建筑、权属用地等资源，整合停车、养老、抚幼、公共文化体育设施、快递驿站、商业设施、充电设施、广告设施等经营性资源，统筹考虑项目投资回报与企业投入产出，通过公开招商、择优选择企业以市场化方式参与改造提升，政府适当给予财政补贴等支持。三是创新融资模式，加大金融支持力度，积极谋划申报地方政府专项债券，以若干老旧小区或各区（县）老旧小区统筹考虑，深入挖掘项目自身收益和政府性基金预算收入，做好资金收益与融资平衡测算。四是结合项目实际情况，规范推进政府和社会资本合作（PPP）模式，依法择优选择具有建设和运营经验的社会资本参与改造提升工作。五是国有企业结合“三供一业”改革，对移交地方的职工住宅小区改造给予资金支持。

4．加大财政资金保障。积极争取保障性安居工程中央预算内投资和中央财政专项资金支持。统筹整合市级有关部门与老旧小区改造和社区服务提升相关的城市有机更新、棚户区改造、存量住房改造提升和住房租赁市场发展等专项资金，发挥财政资金的乘数效应，引导社会资本加大投入，形成可复制、可推广的模式。各区（县）统筹本地区财政承受能力和政府投资能力，明确对老旧小区改造和服务提升的奖补条件和标准，安排资金用于辖区老旧小区改造和社区服务提升。

（三）完善配套政策。

1．结合工程建设项目审批制度改革，建立老旧小区改造和社区服务提升项目审批绿色通道，采取告知承诺等方式，优化立项、规划、财政评审、招标采购、消防、人防、施工等审批及竣工验收手续。

2．有效利用存量资源，在土地、规划、不动产登记等方面给予支持。明确老旧小区改造提升项目策划、设计、施工、验收等技术要求，探索合理整合“散、乱、脏”城市消极空间、转变住宅底层功能等方式实施空间引导，以此解决小区服务设施不足问题。对改造中拆除违法违规建筑、临时建筑腾空的土地，整理乱堆乱放区域等获得的用地，优先用于基础配套设施、公共服务设施建设，或用于改善小区及周边环境。在征得居民同意前提下，利用小区及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地及绿地等，新建或改扩建停车场(库)、加装电梯等各类配套设施、服务设施、活动场所等。

3．通过采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引专业机构、社会资本参与电梯、停车、养老、抚幼、助餐、家政、保洁、便利店、便民市场、文化体育等服务设施的改造、建设和运营。

4．以实施老旧小区改造为载体，有效集成城市有机更新、存量住房改造提升、棚户区改造、海绵城市建设等相关政策，分类细化项目内容清单，在不重复纳入、不重复实施的原则下，多措并举、合力推进。

5．以缓解住房供需结构性失衡为抓手，从供需两侧掌握老旧小区住房租赁情况，通过给予一定的住房租赁奖补政策，利用金融机构提供金融产品和服务，有效盘活老旧小区中的闲置住房。

6．登记公布的不可移动文物和列入保护名录的历史建筑，应按照《文物保护法》和《重庆市历史文化名城名镇名村保护条例》相关规定执行，加强保护，不得影响其安全，破坏外部造型和风貌特征。

7．鼓励各区（县）采取以奖代补方式，扶持老旧小区物业管理和社区服务，建立健全老旧小区物业专项维修资金归集、使用、续筹机制，逐步实现收支平衡、自我管养，共同维护老旧小区改造成果。

（四）加强宣传引导。

抓好宣传动员，充分调动各方参与的积极性。各区（县）加强老旧小区改造和社区服务提升宣传工作，提升人民群众的参与度、知晓度和满意度。市住房城乡建委会同相关部门根据各区（县）推进情况，加大优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会公众对城镇老旧小区改造和社区服务提升的认识，对进度快、效果好的典型做法，适时组织宣传与推广。

附件：1．综合改造内容及指导标准

      2．管理提升内容及指导标准

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