设计50年，产权70年，房屋寿命究竟多长？

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其实，不管是50年还是70年，都不是房屋的真正使用寿命。

在进入正题之前，先为大家科普两个小知识，关于房屋设计使用年限和房屋产权年限。

房屋设计使用年限，是设计规定的一个时期，在这一规定的时期内，只需要进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）中明确规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年。

房屋产权年限指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行明确规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为70年。

说到这里，大家是不是会产生一个小疑问，70大于50，是不是说房子产权年限还没有到期，房子就得报废了？

现在，一起来深入认识下房屋设计使用年限这个名词的来源。

在2000年第279号国务院令颁布的《建设工程质量管理条例》中，规定了基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的“合理使用年限”；《结构可靠性总原则》（ISO 2394:1998）中，提出了“设计工作年限”，其含义与“合理使用年限”相当。

在原国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001）中，已将“合理使用年限”与“设计工作年限”统一称为“设计使用年限”，并规定建筑结构在超过设计使用年限后，应进行可靠性评估，根据评估结果，采取相应措施，并重新界定其使用年限。

设计使用年限是设计规定的一个时段，在这一规定时段内，结构只需进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即建筑结构在正常使用的维护下所应达到的使用年限，如达不到这个年限则意味着在设计、施工、使用与维护的某一或某些环节上出现了非正常情况，应查找原因。所谓“正常维护”包括必要的检测、防护及维修。

那超出设计使用年限，房子还能住吗？

设计使用年限50年，指的是结构的基本寿命。当然，最基本的使用寿命并不决定着建筑的最终寿命，针对建筑物达到设计使用年限拟继续使用的这种情况，《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）中明确规定，应进行房屋可靠性鉴定，若鉴定不满足承载要求应加固处理后使用。

影响房屋的最终使用寿命的因素有哪些呢？

（1）房屋使用过程中出现的自然老化现象

在房屋开始使用的时候，房屋就可能开始走向损坏，逐渐失去房屋所固有的质量和性能，病害就开始出现，这是自然的规律，是房屋正常的损耗。

（2）人为因素造成的破坏

人为因素造成的破坏，比如房屋不满足使用要求随意的对房屋进行加建、改造、装修装饰等不当使用，又比如房屋在建造时由于设计和施工中的质量问题没有及时的进行有效的维护及检测。

（3）不可抗力的危害

不可抗力的危害，这是指除了房屋自然损耗之外，惨遭自然灾害的影响，如：地震、洪水、火灾等。

针对房屋正常使用引起的自然老化，此时引入一个新的名词，房屋的耐久性。

房屋耐久性是体现房屋可靠性的一个方面，耐久性越长证明房屋的质量更可靠。随着房屋的逐渐使用，结构功能会随时间不断退化并累积损伤，房屋的耐久性下降，出现的问题的不断增加，呈现出一种房屋的衰老状态，也就是耐久性不足。

房屋的耐久性缺陷会直接影响构件的有效截面，从而影响其承载性能及后续使用年限。


混凝土碳化深度超保护层厚度	钢筋锈胀及保护层脱落

承重砖墙表面风化	砂浆粉化脱落

常见的房屋耐久性损伤

为保证既有建筑在后续使用年限内的安全和正常使用，在出现下列情况时，房屋应进行耐久性评定：

（1）达到设计使用年限，拟继续使用时；

（2）使用功能或环境明显改变时；

（3）已出现耐久性损伤时；

（4）考虑结构性能随时间劣化进行可靠性鉴定时。

因此，对于达到设计使用年限拟继续使用的建筑，不仅需进行可靠性鉴定，耐久性评定也是必不可少的一道工序。

以混凝土结构的耐久性评估为例，一般环境混凝土结构耐久性应按下列极限状态评定：

（1）钢筋开始锈蚀极限状态；

（2）混凝土保护层锈胀开裂极限状态，

（3）混凝土保护层锈胀裂缝宽度极限状态。

对一般室内构件宜采用混凝土保护层锈胀开裂极限状态进行评定。混凝土保护层锈胀开裂极限状态应为钢筋锈蚀产物引起混凝土保护层开裂的状态，可根据混凝土保护层锈胀开裂极限状态耐久性裕度系数ξd进行评定。

4.1工程概况

该项目位于广州市越秀区，建于1975年，结构形式为钢筋混凝土框架结构。地上6层，无地下室，建筑高度约20.6m。混凝土结构的环境类别为一类环境。

4.2现场检查情况


混凝土碳化深度超保护层厚度	开凿发现钢筋锈蚀

4.3技术分析

参考《既有混凝土结构耐久性评定标准》（GB/T 51355-2019）第5章，综合考虑碳化深度、保护层厚度、局部环境系数、混凝土强度、钢筋直径、环境温度、环境湿度、结构建成至检测时的时间、耐久重要性系数、目标使用年限等影响参数，根据公式ξd=（tcr – t0）/（γ0te）计算出混凝土保护层锈胀开裂极限状态耐久性裕度系数ξd。

其中，tcr—混凝土保护层锈胀开裂耐久年限；

t0—结构建成至检测时的时间；

γ0—耐久重要性系数；

te—目标使用年限。

计算结果显示，抽检构件、子单元的耐久性裕度系数计算值均小于1.0，故该房屋的混凝土柱、梁、板的耐久性等级均评级为C级。即在目标使用年限内，评定单元耐久性不满足要求，应及时采取修复、防护或其他提高耐久性的措施。