ganggouren
开宗明义，我个人，是极力赞同对整个建筑行业的整顿的。曾几何时，我对建筑师协会的行业宗旨嗤之以鼻。为什么呢？建筑师注册考试培训的第一课，是教所有建筑设计从业员如何规避责任，首先学会如何规避风险，然后再谈注册。甚至时至今日，建筑师考试的面试部分中，很重要的一点还是如何规避风险。
我经常开玩笑的说，建筑师协会，其实要求所有会员学会如何拍掉自己肩膀上的尘，同时拍掉这个行业曾经背负的责任 — 对建筑质量的监管！
2年前，我开始写公众号，那时我从设计公司辞职，转投承建商和开发商，去做设计经理和工地监管。那是对建筑设计行业的种种不舍和失望，对很多人对建筑设计师的误解而深深的不忿。不过如果我当时还在做建筑设计，很多人会觉得我为了自己拉活做广告，那么我跳出来不做设计了，所以就可以把很多知识分享出去了。只是万万没想到兜兜转转，又回去做设计了。哈哈哈。
最近，由于新建房屋的建筑质量问题层出不穷，新州政府也开始着急了，其实不仅仅如此，更多的开发商，特别是那些还没有什么声望的开发商也开始着急了，情况再发展下去，所有新建的公寓的销售都会受到影响。所以新南威尔士州政府正在推动修改建筑证书，职业证书和建筑工程监督规则。
而这些变化由1979年“环境规划和评估法”（EP＆A法案）第6部分引发。 其实这项立法自去年3月1日起一直在法律书籍上，但尚未开始实施。在过渡安排下，旧规则继续适用。原本新的法规，应该是在去年（2018）年的9月1号实施，但是各种原因之下推迟了12个月，也就是这个月（2019年9月1号），然而目前看来政府是希望在今年的12月1号才开始实施。
https://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Environmental-Planning-and-Assessment-Act-updated/Guide-to-the-updated-Environmental-Planning-and-Assessment-Act-1979
https://www.planning.nsw.gov.au/Policy-and-Legislation/Environmental-Planning-and-Assessment-Act-updated/Guide-to-the-updated-Environmental-Planning-and-Assessment-Act-1979/Part-6-Building-and-subdivision
在上个月底（2019年8月30号），政府终于公布了这个新法规的一些细节。
新的安排适用于2019年12月1号之后才拿到的开发申请（development application consent, 俗称的DA ），所有在这个日子之前拿到的施工证书（construction certificates），入住许可 （occupation certificates）都会沿用旧的制度。
最主要的变化，明面上是对于打算开发新物业的开发商，承建商。其实在我看来，对建筑师本身的要求也高了非常的多，未来这一段日子里，将是优胜劣汰的一波洗牌日子。
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不一致性的图纸将会被禁止
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什么是图纸的不一致呢？在我刚到澳洲的时候，在一家意大利建筑师的设计事务所上班，他们对于DA 图纸的要求非常的高，要求做到 CC （施工报建）的精度，也就是DA 图纸能直接拿来申请CC的。
aform+seido project: denistone east house
designer: lamson liang + tony tang
builder: lamson liang
要知道，在公寓楼的设计里面，在DA 设计过程，很普遍的是外墙画成300mm 厚，普通隔墙画成200mm 厚，套房内部隔墙画成100mm 厚。因为DA只是规划上的审批，墙体厚度对于DA审批并没有多大影响。但是在CC 申请中，墙体厚度就会极大的改变了，隔墙可能不止200mm 厚，会变成270mm 厚，因为要增加隔音棉的厚度来满足隔音要求。这样就会导致某些房间的实用面积的缩水。
aform project: eastwood duplex
更多的问题会出现在结构上，DA的申请只需要初步结构设计，甚至有的是不需要的。这样的话，在CC 阶段如果要改结构设计，那么就会对墙体厚度，甚至一些房间布局造成极大的影响。这一点就会造成CC图纸跟DA 图纸的不一致了，根据新的法规看来，这就不符合规范了。至于怎么操作也会有些争议，因为一些在DA 审核里面的一些附加条件可能就直接导致了DA的图纸在CC阶段的修改。
aform+seido project: denistone east house
designer: lamson liang + tony tang
builder: lamson liang
这一点对于开发商，建筑师，承建商都会带来非常严苛的要求。
对于建筑师来说，画DA 得建筑设计师就必须要比较懂得施工工艺了，不能仅仅画一个漂亮而不能实施得方案，那种大而虚得设计了，不然做完CC发现跟DA相差太远，就又要申请一个section 4.55 （以前的section 96了）。
aform+seido project: denistone east house
designer: lamson liang + tony tang
builder: lamson liang
话又说回来，怎么定义这个“图纸的不一致”，有没有一个范围的确定，那么真的需要有一个明确的说明。一直以来的行业标准，在这一点来说非常的松，特别是D&C （design & construct）合同，承建商负责CC 阶段的设计，以及建造，在这个做CC 图纸的过程，很多时候一些设计就被 value engineering （简称VE， 其实就是节省造价）改了。很多建材，甚至是建造方法都改了，命其名曰节约造价。再次重申了，这一点对于做DA 的设计师而言，要求就变得非常、非常、非常的高了，就是设计必须要理解施工建造。
另外这个不仅仅是图纸，还包括了建造说明（specification），这个要求，看起来，还真的一棍打到了开发流程的薄弱环节中，一些对施工不理解的建筑设计师可要失业了。可以预见的是，未来一段长时间之内，建筑师的工作量会大了很多。
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新的分步工程证书
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在2019年12月1号之后拿到的开发许可，分步工程证书将会替代施工证书，或者是作为施工证书的一个额外要求部分。
这个分步工程证书（subdivision works certificate），是一个新的证书，很容易跟“分地证书(subdivision certificate)”混淆。
现有的施工证书，是可以用在建造的工作上，也可以用在分地上。而新的规定下，是施工证书只能用在建造的工作上。
如果开发许可包括了包括了分步的工作，那么一个分步工作的证书就是需要的。其实这一点如果是在公寓楼建造里面，既有建造，也有strata的分契，那么就是两种证书：分步工程证书，以及施工证书都需要。
跟施工证书不一样，新的分步工程证书并不是开发许可的一部分，这就给开发带来新的问题，如果在开发分地/分契的过程与开发许可不一致，这可能会导致重新申请的风险。
https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Factsheets-and-faqs/faqs-EPandA-Part-6-subdivision-works-certificates-2019-08-30.pdf?la=en
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不再有临时入住证
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在新的规范下，临时入住证（interim occupation certificate）将不再存在。虽然在新的建筑里，部分区域可能还可以拿到入住证，例如：公寓楼，部分楼层已经建成，并且适合入住条件。
这是一个新的法律解释：一个部分性的入住证书 — a partial occupation certificate。这是一个入住证书给部分建好的建筑，然而整体的入住证必须在第一份入住证书给出后的五年之内取得，这是部分入住证的开发许可条款。
https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Factsheets-and-faqs/faqs-EPandA-Part-6-occupation-certificates-2019-08-30.pdf?la=en
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法规中对于主要审批机构的强制性规定
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主要审批机构 （principal certifying authorities 俗称PCA）将会被改名为“主要审核人”（ principal certifiers）
主要审批机构（目前）通常采用与大多数公共机构相同的方法来实现合规性。也就是说，通过监督，教育（包括提供建议），并在必要时通过正式的执法行动。（其实也就说现在的PCA的权限并不高，不能直接指导承建商遵守法规）。
新的法规要求审核认证机构更强势的介入建造过程，甚至是需要依照法规对于不满足建造法规的事情，给承建商，包工头出书面的整改意见，甚至是那些并不是在最关键的建造节点阶段也需要监管。
https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Factsheets-and-faqs/faqs-EPandA-Part-6-written-directions-notice-2019-08-30.pdf?la=en
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更早的聘请审核
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主要审核人在现行的制度下，需要在建筑物开始建造之前确认，即使有时候开发许可要求审核师更早的被确认，但是实际情况有时候并非如此。
新的法规，意味着审核师的更早确立，甚至在拆除物业之前就要确立。
其实我很少遇到在拆房子之前还没有确立审核师的情况。这也算是防范于未然吧。
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结语
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新的规范，我个人感觉会让设计的时间拖长了，不一定会影响审核时间，但是对于建筑设计来说，要求更高了，那种靠便宜价格来抢活的设计师未来存活的压力将会越来越大了。设计质量的要求更高了。其实这个对于开发商来说是一件好事，理论上那种DA 批了，但是却建不起来的设计图纸会越来越少了。对于买预售楼花的买家来说，也是一件好事，因为DA 图纸更接近最终建成的效果，现在这种预售楼书跟建成效果差很远的情况会越来越少。
最后如果大家对于房屋建造有什么问题，欢迎给我留言。
