住宅是供家庭居住使用的建筑物，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。 现代城镇住宅分类标准如下：

按照住宅层数分类：

1、低层住宅（低层高密度住宅）

2、多层住宅    

3、高层住宅（超高层住宅）  

按照住宅承重结构所选用的主要材料分类：

1、混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构）

2、大模板结构住宅

3、大板结构住宅

4、框架轻板结构住宅

按照住宅的平面布局分类：

1、简易结构住宅

2、点式住宅

3、板式（条式）住宅（行列形、周边形、锯齿形）

按照住宅设计特点分类：

1、内廊式住宅

2、外廊式住宅

3、跃层式住宅

4、退台式住宅

5、筒子楼式住宅

6、复式住宅

7、错层式住宅

8、公寓式住宅

9、单元式（梯间式）住宅

按照住宅的用途和功能分类:

1、普通住宅

2、青年住宅

3、老年人住宅

4、残疾人住宅

5、别墅式住宅（庭园式住宅）

1、低层住宅：

一般来说，1~3层的住宅称为低层住宅。低层住宅在一定历史时期，曾是住宅建设的主要形式，包括了各种类型、风格和布局的住宅。但目前在我国城市住宅的建设中，所占比利较小，在乡村住宅建设中所占比重较大。按照历史阶段划分，1949年前形成的低层住宅主要分为：

（1）中国式的传统民居，如北方城市常见的三合院、四合院；

（2）西式的庭院式住宅；

（3）中西合并的供出租使用的公寓式住宅，如南方城市常见的旧式里弄住宅（在上海称为“石库门”住宅），以及许多沿海大城市存在的新式里弄住宅。

2、多层住宅：

一般3~6层的住宅称为多层住宅。目前，我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。广泛建造多层住宅的优点在于：

（1）比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工。

（2）无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。

（3）结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化标准化生产。但多层住宅也有不足，表现在：

①底层和顶层的居住条件不算理想，低层住户的安全性、采光性差，厕所易于溢粪返味，顶层住户因不设电梯而上下不便。

②由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难于创新，造成“千楼一面，千家一样”的弊端。要有所创新，往往要加大投资，又会失去价格、成本低等方面的优势。

3、高层住宅：

一般10层以上住宅称为高层住宅，6~12层的人们习惯称为小高层，25层以上的属超高层。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，钢铁和混凝土的使用、电梯的发明，使住宅建设向空间发展成为可能。建造高层住宅最突出的优点，是可以节约土地。同样的地基建6层住宅与建12层住宅，土地利用率可以提高1倍。特别是在我国一些人中密度很高的城市，拆迁改造的费用很高，动员人口外迁的工作难度很大。在不改又不现实，通过建设高层住宅就能较好的处理各方面的矛盾。全高层住宅节地效果不是无限的，当住宅建到20层以上，每增建一层所节约的土地只有百分之几。

建造和使用高层住宅也有不少弊端，主要表现在：

（1）投资高；

（2）上下楼不方便；

（3）安全性差；

（4）在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，老人与孩子因上下楼不便、双职工家庭要日日上班，很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系；

（5）必须有良好的工程地质基础和市政配套设施；

（6）多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风，影响居住区的生态环境质量。

4、砖混结构住宅：

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、沙石、水，按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，称为一种砖混结构形式。

砖混结构的优点是：

（1）由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。

（2）砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建筑中运用的最为普遍。

其缺点是：

（1）砖的块小，自重大，要耗费大量的粘土资源。

（2）施工劳动强度大、速度慢。

砖混结构主要在建造多层住宅中使用。由于小砖砌成，整体性差，抗震性一强，根据国家有关抗震的规定，在8度设防地震区，砖混结构住宅只能建成到五层。

5、砖本（砖石）结构住宅：

在混凝土发明之前，砖、木、石都是住宅的主要建材，主要用于低层住宅的建造。由于我国木、石资源不足，成本过高，低层住宅占地太多，砖石砖木和木石结构在城市已很少采用，即使在一些近年来新建低层住宅，如别墅住宅中采用，也主要是起装饰作用，一些关键的承重和连接部位，都广泛采用钢筋混凝土构件。在一些传统方式建造住宅的维修中，本着“修旧如旧”的原则，还是采用这些传统建筑材料。由于这类结构住宅层数较低，尽管整体抗震性较差，如果注意维修，其使用年限也在40~60年以上。

6、砌块结构住宅：

所谓砌块，就是比粘土砖的长、宽、高三度尺寸大得多的“大砖”。砌块结构与砖混结构比较，砌块结构是用砌块代替了砖，其他混凝土构件的式样和使用比重不变，办此，两者在结构性能上相差无几。砌块结构的优点是：

（1）砌块可由工业废料制成，可有效节约粘土资源。

（2）砌块形体大，自重轻，施工效率一般比砌砖要高，工期可缩短1/4左右。

（3）砌块的技术性能如抗压强度、隔音、阻热、保温都优于粘土砖，而且在制作工艺上可不断改进，如留空加气，配置钢筋等，是一种大有前途的新型建材。

7、大模板结构住宅：

大模板结构是采用一定设计模具，在住宅施工现场配置绑扎钢筋，现场浇灌混凝土，以代替砖作为承重墙的一种结构。在我国主要有三种类型：

（1）内外墙现浇结构；

（2）内墙现浇外墙预制大板结构，简称内浇外挂；

（3）内墙现浇外墙砖砌，简称“内浇外砌”。

8、大板结构住宅：

采用这种结构的住宅，其内墙板、外墙板和楼板都是预先在工厂（或是在施工现场）制作完成，然后在现场象拼积木一样吊装、拼、砌安装，所以也称为装配式壁板结构住宅。这种住宅由于采用预制件装配而成，施工现场机械化程度高，人工费用较省，可节约模板和支撑材料，建设工期短，不受季节的限制在、。但这种结构的住宅对施工机械、施工技术要求较高，用钢量比重大，材料成本较高，因此在国内没有得到广泛的推广。

9、框架轻板结构住宅：

简称“框轻”住宅，是以钢筋混凝土浇捣为承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成。框架轻板结构适用于设计要求不规范的住宅建设，如在旧城区、路口、转角、限于视线、环境、场地、地质等方面的特殊要求，要求灵活安排布局，体量和层高或底层加设不同净高商店、停车场、二层步行平台的住宅，宜采用框轻结构。

10、简易结构住宅：

用木、石、竹、土、泥、轻质钢骨等作为承重构件的住宅，可统称为简易结构住宅。包括干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构和轻钢骨结构。

11、点式住宅：

住宅按照不同的平面布局形式可分为点式和条式住宅两大类。点式住宅的宽度和长度比较接近，使住宅看起来像一座“墩子”或“塔”。

点式住宅的特色：

（1）每层平面的面积较小，一般只有200~400平方米，包括2~4个居住单元。

（2）楼体挺拔，日照阴影宽度小。由于住宅四面临空，随着太阳位置的移动，阴影位置也在不断变化，阴影的覆盖时间也比较短，能保证良好的日照，颇受住户的喜爱。

（3）可充分提高公用电梯和楼梯服务的效率。

（4）整体抗震性能好。

点式住宅也有不足，表现在：

（1）朝向不好，西向窗日晒严重。

（2）造价较高。

12、板式（条式）住宅：

板式住宅的进深较小，通常只有点式住宅的1/3~1/2。在居住区规划中，通常是作南北向行列式布置。板式住宅的优点是：

（1）每户都有朝南的房间。

（2）便于形成过堂风。

（3）由于各居住单元相邻，外墙暴露少，墙壁保温功能好，造价也低。与点式住宅相比，条形板式住宅存在阴影大、抗震性差等问题。

13、内廊式住宅：

特点是中间有一条公共走廊，住宅布置在走廊两侧，各户毗邻排列。有长内廊和短内廊之分。由于这种住宅楼（电）梯服务户数较多，比较节省公共直廊面积，但各户只有一个朝向，而且由于两排房屋并列相对，无法开门、开窗形成穿堂风，采光和通风都大大低于外廊式住宅，户间干扰严重。当然，正因为如此，这类住宅建筑成本较低，价格便宜。

14、外廊式住宅：

在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和Y型、工字型的点式住宅中普遍采用。特点是在房间后侧设有公共走廊，走廊一段通向楼梯和电梯。其分户明确，每间或每套住宅自公共走廊一段通向楼梯和电梯。其分户明确，每间或每套住宅自公共走廊有一个出入口，每户均可获得较好的朝向，采光通风良好。但其所占面积较多，建筑造价较高，各户之间相互干扰较大。外廊式住宅又分长外廊和短外廊两种。

15、筒子楼式住宅：

这类住宅是一种结构简单、造价较低的内廊式住宅，每层中设有公共厕所和卫生间，每个房间只有一窗一门。由于设计上没有公共炊事空间，加之楼道狭窄黑暗，环境卫生极差，容易发生火灾，且住户之间干扰大。这类住宅目前属于淘汰之列。

16、退台式住宅：

此类住宅又叫台阶式住宅，其建筑面积由底层向上逐层减少的建筑面积成为上层的一个大平台。这类住宅的优点是，住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此地价在总造价中比重提高。

17、跃层式住宅：

是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。特点是，住户占有上、下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。缺点是户内楼梯要占去一定使用面积，且火灾时人员不宜疏散。

18、复式住宅：

每户占有上下两层，在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，它的经济性体现在：

（1）平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅使用面积提高50%~70%。

（2）户内阁层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，降低了综合造价。

（3）通风采光良好，提高土地利用率。缺点是采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，且层高过低，隔音、防火功能差。

19、错层式住宅：

是梯间式住宅一种变化的设计形式，各住户的入口放到不同高度的两个或几个休息平台上。最大限度地节约了楼梯间面积，同时由于每个平台只安一两家住户，住户相互干扰极小。但这种住宅设计和施工较为复杂，特别在地震设防区不宜采用。

20、公寓式住宅：

多是高层大楼，每层内有若干单户独用的套房，特点是一套单元内房间多，面积大，净空高，厨、厕功能全，但与我国的居住水平不符、户型规模不符。

21、单元式（梯间式）住宅：

是目前我国多层住宅中应用最广的住宅建筑形式，每层楼面只有一部楼梯，住户由楼梯平台进入分户门。每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。分为边连续单元式住宅和独立单元式住宅两种。

22、青年住宅：

主要供新婚青年夫妇使用。特点是，一般只有一间或一间半居室，居室面积较小，但功能完备，配套充施齐全，有较好的朝向，通风采光俱佳，价格较低廉。设计特点为：

（1）居室空间能灵活隔断。

（2）厨、餐室可采用壁笼式或厨餐合一形式。

（3）室内应配置一定的公用家具出租，以适应青年住户周期性更换的要求。

23、残疾人住宅：

重点是无障碍设计，房间应尽量安排在住宅楼底层，内部生活设施上要考虑轮椅上残疾人的活动尺寸。

24、老年人住宅：

专门为老年人包括老年夫妇和单身老人设计使用的住宅。设计上主要体现：

（1）楼层不宜过高，一般在三层以下。

（2）床位安排不宜过多，既保持相对独立安宁，又可互相照应，减少孤独感。

（3）留出专门邻里交往空间。

（4）要配有专门医疗保健用房和更全面的公共服务用房。

（5）细部设计要根据老年人特点加以注意。

25、别墅式住宅：

又叫庭院式住宅，花园式住宅，西式洋房或小洋楼。一般在郊区或风景区建造，是带有花园、草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼。别墅建筑密度低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，对道路、通讯、购物、绿化等都有较高标准的要求。一般为高收入者购买。

26、公寓：

供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：

（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；

（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；

（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：

多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；

（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

27、智能化住宅：

在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理。智能小区的智能化最终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度。由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。

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