ganggouren
“转自：“
一、中海地产对管理的理解
管理是指使活动完成得更有效的过程。这里的过程表示管理者发挥的职能，概括地称为计划、组织、领导、控制。
效率是管理极其重要的组成部分。管理还必须使活动的实现预定的目标，即追求活动的效果。
二、房地产开发项目的成本管理
（1）房地产项目的全成本概念和范围
房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
项目的开发成本基本可以分为五大部分:
1、土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。
工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。
（2）中海地产成本管理架构
三.中海地产公司的成本管理思路
1、全过程目标成本管理
2、动态成本管理
实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。
中海模式：
以ERP项目管理系统为主要监控手段，总部各相关部门和各地区公司应根据管理所需的细化程度对不同科目级次设立预警和控制参数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。
（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。
（2）对处在不同阶段的项目，地区公司应编制并上报成本、盈利测算资料,确定为下一阶段成本控制的目标值。
（3）成本预警
项目施工阶段出现总成本预计超支2％或建安成本超支5%的情况时，应及时上《项目成本超支审批表》或《建安成本超支审批表》，并附上成本超支分析告，说明超支的具体内容、原因、超支成本的消化途径、应汲取的教训和改进的措施，批准后相应调整成本控制目标。
（三）房地产开发项目成本管理的思路
成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。
三、前期开发成本及控制简述
（一）土地成本管理
土地成本（约占项目总成本的20-80%左右均有可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。
（二）设计费用管理
设计费用（约占项目总成本的1%左右），主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
（1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；
（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；
（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；
（4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。（5）对设计费用进行限额控制。
（三）对设计费用进行限额控制
设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。
控制设计的意义
一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。
四、设计阶段的成本管控
房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。
成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。
（一）初步设计阶段的工程成本控制
多种设计方案经济性比较。
设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。
具体操作方法大体的思路是：
规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。
（二）开展限额设计，有效控制工程成本
中海地产限额设计标准：
（1）项目档次界定
超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。
高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。
中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。
低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。
别墅项目：以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。
2）推行限量与限额设计
1、结构设计
2、外立面门窗设计
3、外立面装饰设计
4、公共部位装饰设计
5、电梯选型
6、安防功能和其他附加功能
7、室外工程设计
7.1 应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。
7.2限额指标：
8、精装修工程
精装修工程必须先行制定物料配置清单，并经内部充分讨论确定后执行，切忌一味追求奢华。对于高档非别墅类物业，其室内精装修单方造价（以室内装饰面积计算，不包括空调系统）应控制在1,500元／m2以下；中档应控制在700－800元／m2。
二、工程成本科目介绍
（2）建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型建安成本造价一般约在1,700元／m2—2,100元／m2左右（毛胚房），别墅类型普遍在2,300元/m2以上。
1、前期工程
价格水平：按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。与设计环节无关，与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定成本水平。
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，另一个注意点就是围墙。
2、基础工程
以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。
2.1地基处理：完全与场地的地质条件有关。
2.2桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价的重要原因。
3、地下室
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化呢？
地下室机电工程
a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；
b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；
c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；
d. 合理选用各管材。
4、地面以上建筑
以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含户内装饰）。
5、配套设施：
标准是学校约1,600元／m2全包，会所3,500－4,000元／
m2全包（含建造与装修）。
6、配套工程：具备一些弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2,000元／KVA左右。
a.高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要
b.电缆的设计
c.发电机房的位置
7.1景观工程
目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑面积100－120元／m2，以空地面积来计，整个室外工程的
造价水平是400－500元／m2。
如何控制景观工程的造价：
软的多，硬的少；普通的多，名贵的少；控制水景。
7.2小区围墙工程
五 招标阶段的工程成本管控
（1）合约策划
合约管理策划
（2）承建商管理
（3）招标过程管理
（4）甲供物资管理
备注：其中红色物资为集团集中采购物资
3、甲供物资的控制要点
3.1甲供材应供量管理
3.1.1在施工过程中甲供材必须有应供量，并作为控制超供的依据，严禁拖延到结算时才计算应供量的现象。
3.1.2合理确定甲供材的损耗率：甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或报价中不得再计算损耗。
3.2甲供材节超管理
3.2.1甲供材在施工过程中应按照应供量进行超供控制，如果出现超供，应在最近一期工程进度款中予以扣回。
3.2.2甲供材节约应在完工结算时计算确认。
3.2.3超供扣款和节约补款的计价应在合同中约定，为平衡风险。
3.3样板选型管理
3.3.1结合项目定位。
3.3.2根据项目发展的市场定位标准和设计管理部的具体要求，开展选板工作。
3.3.3设计挑选样板，应参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。
3.3.4采购样板应确认三套。
3.4现场领料管理
3.4.1现场卸货及看管：应明确规定卸货的责任单位、卸货的方式、卸货的时间要求、卸货的地点。
3.4.2物资需求计划：承建商须对其提出的物资需求数量的准确性负责。
3.4.3物资的验收、接收：物资验收重点是检查包装是否完整、包装所示的物资外观特征与采购要求是否相符、包装如有损坏是否影响物资的完整等，此外清点本批物资数量。
中海地产成本控制重点分享完毕
-THE END-
来源：dichan360，如有侵权，请与我们联系删除。
