来源：房地产经理人联盟（ID：dichan360）。

万科施工图审查关键点

标高及结构布置篇

问题描述

1.面层和降板高度不合适

2.周圈梁的高度不合适

3.梁的定位和尺寸不合适

4.没有结构找坡

问题描述1：

卫生间降板高度只有50，土建的施工误差带来高差不够。

问题描述2：

过道有高差，带来使用不方便。

东海岸：楼梯间和过道水洗石铺贴

解决措施

普通楼层的降板及结构标高

转换层的降板及结构标高

多层项目的“梁上托柱”转换，要求没有高层建筑那么严格，楼板厚度最小取120，梁高估算取1/8，并以计算为准。降板一般也同普通楼层；

高层项目的转换层要求较严，板厚为180，一般不允许设降板。

当转换层作为住宅布置时，建筑面层一般为400（350的卫生间降板加上50的厅房面层），采用陶粒混凝土局部垫高，排水都在本层解决，不穿梁板。

转换层的梁尺寸较大，一般高度取1/6的跨度，宽度600～1000不等。

合理的转换层柱网一般不超过7.5米。

案例：东海岸转换层的排水 。

问题描述3：

结构梁板布置

周圈梁的梁高应和门窗设计统一

非外立面上的框架梁梁高一般可取1/12的跨度，次梁可取1/12～1/14。

穿过厨房、卫生间、阳台等降板房间的次梁，一般梁顶标高也降，即梁顶标高同板面标高。

厨房、小降板卫生间和普通厅房之间的梁一般做成缺口梁，梁顶标高同普通厅房的结构板标高 。

室内悬挑梁要注意不要露出梁头，尽量将梁设置成同高。

阳台等挑板外沿的梁的高度和顶面标高详见立面要求。

问题描述4：

结构梁的定位和尺寸

卫生间结构梁的定位和尺寸符合建筑的要求。

问题5

结构找坡

住宅屋面、露台采用≥2％上斜下平的变厚度结构找坡；

双面停车（非住宅室内）的车库顶面，一般采用≥2%的上下都斜的同厚度结构找坡；

车库楼面采用1%的上下都斜的同厚度结构找坡。

门窗设计篇

问题描述

1.门窗和管道打架

2.门窗数量和开启数量

3.门窗开启方式

4.门窗的合理尺寸

5.门窗的立面分格门窗的低窗防护

问题6

1.和管道矛盾

第五园一期MA局部卫生间窗外排水管挡窗

东海岸二期TC阳台门处排水管和门矛盾

问题7

解决措施

1、门窗平面布置应尽量避开管道；

2、门窗两边有排水管或安装空调处，应设置门窗垛。

东海岸二期TC阳台门处排水管和门矛盾

问题8

数量不合理

门窗的数量不合理

门窗的开启数量或位置不合理

解决措施

1、门窗的数量

住宅设计规范采光通风要求

夏热冬暖地区节能规范要求，外窗各朝向窗墙面积比规定：北向不大于0.45；东、西向不大于0.30；南向不大于0.50。

夏热冬冷地区节能规范要求：

……【下面是文件附件】……………

【关于在夏热冬冷地区实行节能设计标准的通知

各地区公司：

为了贯彻执行建设部的行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001），改善夏热冬冷地区（上海、南京、南昌、武汉、成都）的居住热环境，确保万科新建、改建和扩建的住宅项目满足规范的要求，现将建设部颁布的行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》和国家规范《民用建筑热工设计规范》转发给大家（详见附件）。

1、新开工的住宅项目必须按照新的节能设计规范进行规划设计、材料选择和招标采购

2、住宅外窗（包括阳台门的透明部分）的面积规范有明确的规定。对于不同的朝向、不同的窗墙比的外墙传热系数也有明确的规定。如东西向的外窗，当无外遮阳措施时，窗墙比不大于0.30。任何朝向的居住建筑当窗墙比大于0.35时，外窗的传热系数必须≤2.5。否则应计算和判断建筑物的综合节能指标值，并有相关的检测标准（强制性条文）。

3、夏热冬冷地区的外窗及阳台门的气密性有规定：当建筑物为1～6层时，外窗及阳台门的气密性不应低于3级（在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量在1.5～2.5m3之间），当建筑物为7层及7层以上时，外窗及阳台门的气密性不应低于4级（在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量在0.5～1.5m3之间）（GB/T7107－2002）。

4、万科在夏热冬冷地区开发的住宅项目的客厅和主卧的窗墙比一般都超过0.4，有的甚至超过0.5，次卧窗墙比一般为0.25~0.35。根据热工设计规范，夏热冬冷地区外窗若采用铝合金窗，在没有采用断热型材的情况下，不能设计成单层窗，必须设计成单框双玻或双层窗，或采用塑钢门窗。所以从综合成本考虑，该地区的建筑外立面铝合金门窗的玻璃必须采用中空玻璃。

5、为解决节能的问题，可以采取合适的建筑物体形系数、合适的墙体材料、合适的窗墙比，提高窗的热工性能（采用中空玻璃，提高气密性）、外遮阳、采取平开窗等措施，达到与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗节约50％的效果（强制性）。

请夏热冬冷地区（上海、南京、南昌、武汉、成都）的公司在开发住宅项目的规划设计、材料选择和招标采购时遵守国家规范和行业标准，满足国家对夏热冬冷地区的有关节能设计要求。【集团工程管理部】

2、门窗的开启数量

住宅设计规范通风要求，卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得小于0.60㎡。

夏热冬暖地区节能规范要求，外窗（包括阳台门）的可开启面积不应小于所在房间地面面积的8﹪；或者外窗的可开启面积不应小于外窗面积的45%。

夏热冬冷地区节能规范要求，开窗面积没有特别规定，多层住宅外开窗宜采用平开窗。

问题9

开启方式

问题描述：门窗的开启方式不合理

解决措施：

厨房、卫生间可以多用上悬窗；

厅、卧多用平开窗、推拉门；

出阳露台可用推拉门，但应设雨蓬（南方）；

作为入户门的开启扇应带门锁。

问题10

合理尺寸问题

问题描述：

平开扇的宽度过大，导致安全隐患和配件易坏。

推拉门的宽度和高度过大，导致配件易坏。

解决措施：

开启扇宽度≤650

门高 ≤2350

推拉门宽度≤1000

问题11

问题描述：

入户门未做门槛石，后期装修困难。

解决措施：

入户门做门槛石

解决措施：

入户门门槛节点一

解决措施：

入户门门槛节点二

解决措施：

入户门门槛节点三

问题12

问题描述：

入户门的尺寸不符合区域战略采购的规定。

解决措施：

问题13

问题描述：

外墙铝合金门窗高度不统一。

解决措施：

问题14

问题描述：

外墙铝合金门窗高度不统一。

解决措施：

门窗顶面一般应平齐；

在立面展开图上，横梃的位置应基本一致，且不应位于视线高度范围内（1400～1800）；

底部反坎 ：凸窗窗台高450；落地窗至少设混凝土反坎100高（结构～结构），且与立面符合。

楼梯间窗的底标高和开启扇高度应和平台的标高对应，符合使用功能。

门窗分格太大，会很大程度上影响成本。

建议：分格尺寸≤1100×2300或≤1500×1600。

问题15

问题描述：

低窗防护栏杆没有设置

解决措施：

无室外阳台的外窗台距离室内地面高度小于0.90m时，必须采用安全玻璃并加设可靠的防护设施，窗台高度低于0.6米的凸窗，其计算高度应从窗台面起算。

对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，防护措施必须采用可靠的护栏。

承受水平荷载的栏杆除处于首层（5米高度以下）可用钢化玻璃以外，其余的玻璃栏杆必须采用钢化夹层玻璃，玻璃栏杆（高度1.1米左右）采用10+1.52+10的钢化夹胶玻璃，铝合金玻璃栏杆至少采用6+0.76+6的钢化夹胶玻璃。

屋面设计篇

问题描述

1.屋面的标高

2.屋面的分户墙

3.屋面的反坎高度

4.屋面的排水

5.屋面的节点设计

问题15

问题描述：

转自：建筑结构-公众号标高不统一

解决措施：

对于屋面、露台，由于做法高度有变化，建筑图上一般只标注结构标高，所以屋面、露台的建筑、结构标注的标高是一样的；

问题16

问题描述：

分户墙高度过高，影响视线；

分户墙过低，私密性差。

解决措施：

分户墙不应低于1800

问题17

问题描述：

反坎高度过低，不利于防水。

深圳17英里：出屋面反坎较低，消防门高1.8m，不满足消防。

问题18

问题描述：

反坎高度过高，影响功能；

反坎高度过低，不利于防水。

解决措施：

出屋面的门槛高度同露台，即屋面降板250～300或做250～300（结构–结构）高的混凝土门槛。即室内或门槛比屋面完成面最高点高50～70，比室内高200～250。

屋面和房间墙体的交接处设置不小于500高的混凝土反梁或反坎。

女儿墙、分户墙至少做500高的混凝土反坎。

问题19

问题描述：

反梁高度不合适

解决措施：

板面跨中不设反梁，若设反梁，反梁至少反200以上，并在梁紧贴板面的标高处预留过水洞，并在洞口做疏水处理。

问题20

问题描述：

没有结构找坡或构造层数不对；

地漏不够。

解决措施：

住宅屋面采用≥2％的上斜下平变厚度的结构找坡F面积大于100平米增设两个排水地漏。当小于100平米时，设一个地漏，但必须附加一个泄水口。

屋面找坡方向不宜拐弯找坡，应增设侧排地漏来解决。

当采用侧排地漏时，地漏口的过水面积应足够大，满足屋面排水的要求。

问题21

问题描述：

天窗

解决措施：

屋面天窗反坎应至少高出屋面的完成面大于200，即高出结构面至少400高。天窗应独立设置，不能和女儿墙、其他房间的外墙连在一块。若确认不能避免，应在四周设排水沟，其紧挨的墙体应做混凝土反梁，反梁应比天窗高200以上。

天窗应高过屋面，并在天窗四周应设排水沟或不锈钢泛水板。

节能规范要求，天窗面积不应大于屋顶总面积的4％，其传热系数K不应大于4.0 W/(m2·K)，天窗本身的遮阳系数SC不应大于0.5

问题22

问题描述：

出屋面烟道出风口设置不合理，影响排烟效果。

解决措施：

增加出风面积，并加百页

问题23

问题描述：

烟道

解决措施：

出屋面烟道不能和女儿墙整浇在一起。

在上人屋面或靠近上人屋面，排烟道出屋面的烟囱孔底标高不应低于顶层露台地面完成面1800。

出屋面烟道应设≥500高的混凝土反坎。

出屋面烟道不宜设开口的洞口，否则应设防水百页 。

问题24

问题描述：

排气口的伸出高度不合适

解决措施：

如无排水管井，卫生间排气管不宜走室内，应沿外墙敷设。

排气口如设在（或靠近）上人屋面，排气口距屋面完成面应不小于1800。

如排气口设在非上人屋面，排气口距屋面完成面不应小于500。排气口不应影响露台

广州四季花城：透气帽在檐口下离窗太近可能影响住户（易窜味）

问题25

问题描述：

老虎窗

解决措施：

老虎窗和坡屋面相交处至少设600高的混凝土反坎或全部做成混凝土。

老虎窗等小屋面檐口应做反边100高，并在反边设排气孔。

结构篇

荷载分为：

恒载、活载

活载普通厅房、厨卫、楼梯为2KN/m2，

阳台为2.5KN/m2，消防楼梯为3.5KN/m2，

普通车库为4KN/m2，消防车道为20KN/m2，

不上人屋面为0.7KN/m2，

上人屋面为2KN/m2，

屋顶花园为3KN/m2。

楼面估算荷载可按15~28KN/m2（包括所有荷载）

普通构件尺寸：

双向板厚为1/40~1/45跨度；

梁高度：1/12跨度，地下室顶板梁约为1/10；

混凝土墙1/16~1/20高度。

框架柱最小350×350

人防构件尺寸：

临空墙：300(计算要求）；

人防隔墙：250

人防顶板：200

人防底板：根据水头计算

其他问题篇

问题26 花池

问题描述：

中山城市风景外墙花池没与外墙分开，后被迫取消花池。

解决措施：

花池四周设混凝土池壁。和结构主体相连时，也必须设混凝土池壁。

问题27 花 池

问题描述：

花池渗漏水

解决措施：

花池四周设混凝土池壁。和结构主体相连时，也必须设混凝土池壁。

花池必须设排水孔。

覆土花池做滤水层。

问题28 雨篷

问题描述：

入户门上未设雨篷。

解决措施：

所有外立面门上必须设雨篷或有顶盖；

问题29 雨篷

问题描述：

雨篷渗水。

解决措施：

雨篷板面标高应比室内楼面标高底，或在雨篷根部设不小于150的反坎。

问题30 室外楼梯

问题描述：

中山城市风景室外楼梯未做反坎。

解决措施：

室外楼梯必须做不小于150的反坎。

问题31 种植屋面

问题描述：

覆土厚度不够或渗漏。

解决措施：

根据植物种类设置覆土厚度；

扩初篇

扩出图纸作用：

1）确定各专业的详细技术方案

2）扩初报建

3）消防扩初报建

4）人防扩初报建

问题32

扩出图纸存在的问题：

1）图纸深度不够：平立剖、结构、设备

2）规范理解不透：车库、人防、消防

3）技术方案不深：平面、剖面、结构、设备

4）专业协调不够：结构和地形、给排水和总图、给排水和规划。

提高扩出图纸质量的措施：

1）明确出图标准和内容，交底：《扩初出图标准和图纸目录》《施工图设计指导书》

2）上部户型方案、架空层及地下室（包括人防 布置）方案由项目负责人确认；

3）上部结构方案、地下室方案、基础方案、设备方案通过技术部审核沟通条件图确认；

4）项目负责人收图时请核对图纸目录、报建资料、审图资料。

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