上半年是乍暖未暖，市场信心回升明显，但到7月份需求开始放缓；下半年则是分化深化，包括拿地、投资、房价等分化加剧。

2015年上半年，在稳定住房消费的导向之下，政策暖风频吹，叠加资本市场财富效应，一线领涨，带动整体销售形势转暖。

从5月份开始，全国商品房销售指标结束负增长，市场信心从底部开始回升。但回暖势头疲弱，7月份的客户上门指数和需求量出现放缓态势。

进入下半场，市场格局的分化深化成为主流。不同城市之间的拿地、投资、房价等的分化逐渐加剧，一半海水、一半火焰；同一城市不同区域之间的房价也在分化；主力消费人群随着年龄的推移也在改变。行业正逐步回归市场化主导、拉开了并购整合的序幕。

【乍暖未暖：上半年房地产市场总结】

█ 经济持续疲软、下行压力大

█ CPI和PPI仍在低位运行，需求形势不佳

CPI、 PPI低位运行，意味着整体通胀压力较低； 6月以来，股市震荡、资产价格波动，对通胀产生下行压力，下半年货币宽松空间较大。

█ 无风险利率降幅有限，不利于实体经济

短期来看，中国无风险利率很难大幅下降；同时通胀水平却因经济增长走弱而低位运行，导致真实无风险利率上升，企业融资成本居高难下。

█ 投资乏力、未能为稳增长保驾护航

投资增速已经降至2001年以来的新低，1-7月，固定资产投资总额累计增速同比继续下滑11.2%。

占固定资产五分之一的房地产投资，今年的政策效果目前主要反映在销售层面，但并未带动相关投资提升。

█ 国内需求放缓，消费持续疲软

█ 全球经济总体不佳、进出口下滑

● 出口方面，仅在2月份实现近50%同比增长，其余月份几乎均负增长；

● 进口方面，持续负增长

█ 美元走强，资金回流或冲击新兴经济体

█ 欧洲、日本经济仍未走出困境

█ 政策面总体宽松、正向促进行业发展

我们拿出2009年房地产宽松政策与2015年做一个比较，就能得出此判断：

█ 全国住宅销售面积结束负增长，增幅6.9%

1-7月，全国商品住宅成交5.3亿平米，同比上涨6.9%；销售均价6581元，同比上涨9.2%。

█ 全国商品房销售额增幅达13.4%

全国商品房成交额从今年5月起由负增长转向正增长，同比上涨3.1%；截至7月末，全国商品房成交4.1万亿元，同比上涨13.4%，增速进一步回升。

█ 上门量未3延续5月上涨态势，6-7月回落

从领先指数“世联行客户上门量”来看， 4月好转、 5月达阶段性高点、 6-7月开始回落。

█ 世联行认购数据显示，7月需求下滑

█ 大中城市土地成交量缩价涨

█ 房地产开发投资增速，新开工继续下滑

█ 库存总量仍在攀升，去化压力有增无减

截至7月底，全国商品房待售面积仍在攀升，达6.63亿平米。

█ 大部分一二三线城市库存去化周期超过12个月

█ 房企存货货值和去化周期均在高位

█ 房企持续收缩，拿地规模锐减

2015年1-7月，房企土地购置面积延续去年的下滑态势、降幅进一步扩大。

财政部公布数据显示，中国土地出让收入2014年第一、第二、第三季度分别同比增长40%、14.2%、0.5%，第四季度下降21.6%；2015年上半年继续大幅下滑38.3%。

█ 房企调整布局，资源向一线集中

我们跟踪的16家标杆房企历年拿地金额的城市分布显示， 2014年以来，房企向一二线收缩、尤其是向一线集中的趋势在加剧。

【分化深化： 下半年房地产形势展望】

分化一：地价走势分化，大部分三四线低迷

分化二：商办物业需求依然疲软

相对于住宅消费，受实体经济下滑的影响，全国大部分城市的商办需求依然不乐观，尤其是非核心城市、非核心地段的产品。

其中，1-7月，全国商品住宅、商业、办公销售金额同比增幅分别为16.8%、-1.9%、2.1%。

而相比住宅，商业物业交投活跃的区域集中度更高。

成熟市场的数据显示，全球TOP10城市商业地产的交易量占据了总交易规模的50%。

分化三：房地产投资严重分化，东北骤减

分化四： 住宅销售额一线大涨、二线小涨、三线普跌

其中，一线城市的销售份额占比大幅提升，从下图中可知：

分化五： 房价一线领涨、二线微升、三线维持跌势

其中，以价换量在二三线城市纷纷出现。

而城市本身不同区域间的房价也在继续分化。

以广州为例，2015年以来，广州全市新建商品住宅均价相比去年同期变化不大，但中心区和外围区域的涨跌分化在扩大。

分化六：房价收入比差距进一步加大

各城市的上车盘，来自世联行认购数据中，年龄为20-35岁客户的购房门槛。

北上深刚需客户购买首套住房，不吃不喝要20年，远远高于其他城市。

分化七：一线城市豪宅放量、成交猛增

今年上半年，由于股市暴涨、大股东减持等资本市场的财富效应，一线豪宅需求量猛增，助推刚需和改善性需求大爆发。

下半年，资本市场巨震、叠加汇率的变化，波及豪宅市场，该类产品需求率先下滑是大概率事件。

而一线城市上车盘房价也明显上涨。今年上半年，一线非核心地段上车盘房价跟涨、涨幅较猛的区域，下半年或将面临回调。

分化八：购房群体分化，80后是中坚，90后占比下降

1、2014年以后， 26-35岁（ 80后出生的人群）购房者占比最高、达46%； 25岁以下（ 90后出生人口）占比下降至13%。

2、从人口年龄结构来看， 85后是未来的主力；

3、2015年以后， 30岁以下刚需人群开始减少；

十年以后，第二波婴儿潮人口进入50-65岁，养老、医疗和旅游的消费支出占主导，房地产的消费需求下降。同时，由于90后（ 1.9亿）出生人口较之80后（ 2.4亿）减少20%，意味着5-10年以后刚需会明显下降。

4、改善型需求仍会持续十年；

2003年以来的房地产市场规模增长，受益于第二波、第三波婴儿潮带来的旺盛需求。

分化九： 住宅投资价值分化，一线投资者占比上升

全国整体市场投资客占比仍在历史低位。

分化十：近五成的房企同比增速跑输大市

从房企业绩表现来看，大部分房企在加速跑量，但分化也在进一步加大。

1、市场集中度在加速提升

TOP5、 TOP10房企的市场占有率在2014、2015年迅速提升，目前TOP5、 TOP10的市场份额分别为13%、19%；五年前，该占比分别为7%、10%。

2、房企融资端的差距也在加大

3、2014年以来，房企之间的并购整合在加快

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